Tomtefeste er en juridisk struktur der grunneieren (bortfester) gir en annen part (fester) eksklusiv bruksrett til en bestemt tomt mot en årlig leieavgift (festeavgift), uten at selve grunnen overdras. Fester bygger og eier huset, men leier bakken under det. Strukturen er etablert i norsk eiendomsrett siden middelalderen, regulert i moderne form av tomtefesteloven (1996), og er fortsatt rammen for et betydelig antall norske bolig- og hytteeiendommer.

Bortfester beholder hjemmelen i grunnboka, mens festeavtalen registreres som heftelse og gir fester sterke beskyttede rettigheter: rett til å bygge på tomten, rett til å selge festeretten, og fra 2002 også rett til å innløse festeforholdet og bli grunneier.

Festeavgiften er hovedforholdet i avtalen. Etter tomtefesteloven § 15 kan bortfester kreve festeavgiftsregulering hvert tiende år. Festeavgifter på eldre avtaler er ofte historisk lave, mens reguleringer kan øke dem dramatisk - et forhold som har vært gjenstand for flere store rettssaker og to omfattende lovrevisjoner (2004 og 2015) etter at Den europeiske menneskerettighetsdomstolen i 2012 dømte Norge i Lindheim-saken.

Innløsning er den viktigste juridiske retten fester har. Etter tomtefestelovens kapittel V kan fester kreve å innløse festeforholdet og bli grunneier mot betaling av et innløsningsbelp, oftest 25-40 ganger den årlige festeavgiften.

For næringseiendom er tomtefeste lite utbredt i dagens marked. Når næringseiendom ligger på festet grunn er det en sentral del av due diligence å verifisere festeavgiftsnivå, neste reguleringstermin og fremtidig innløsningsrett.

I Placepoint kan du sammenholde hjemmelshaver, bygnings- og matrikkelinformasjon fra eiendomspanelet for å identifisere festeforhold, festeavgiftsforpliktelser og innløsningspotensial.

Engelsk: Land lease (Norwegian-specific, regulated by Tomtefesteloven).

Se også Placepoints dokumentasjon: Tomtefeste