Hjemmelshaver er den som er registrert som juridisk eier av en eiendom i grunnboken. Hjemmelen er den formelle eiendomsretten i Norge: den som har hjemmel kan selge, pantsette, leie ut og overdra eiendommen, og det er hjemmelshaverens navn som vises i en grunnboksutskrift. For eiendomsanalyse og due diligence er hjemmelshaver det første navnet du må slå opp før et tilbud sendes.

Hjemmel etableres ved tinglysning av et hjemmelsdokument i grunnboken. Det vanligste hjemmelsdokumentet er skjøte ved kjøp og salg, men også arvedokumenter, gavebrev, festekontrakter (festeavtaler) og fusjonsdokumenter er hjemmelsdokumenter. Kartverket er tinglysingsmyndighet og fører grunnboken sentralt for hele landet etter tinglysingsloven. Ved tinglysing av hjemmelsoverføring betales dokumentavgift på 2,5 prosent av salgssummen til Skatteetaten.

Hjemmelshaver kan være en fysisk person, et selskap (AS, ANS, kommandittselskap), en stiftelse, en kommune eller staten. Når en eiendom er på festet tomt, splittes hjemmelen i to: bortfester har hjemmel til selve grunnen, mens fester har hjemmel til bruksretten og bygningene. I borettslag eier andelseieren ikke en hjemmel til en seksjon av bygget, men en andel i borettslaget med tilhørende bruksrett; andelene føres i Borettsregisteret under Kartverket.

Hjemmelen har positiv troverdighet etter tinglysingsloven kapittel 3: en godtroende erverver kan stole på det som står i grunnboken, og staten har objektivt erstatningsansvar dersom den registrerte hjemmelshaveren ikke er reelt rettighetshaver. Det betyr at en kjøper som handler i god tro fra den registrerte hjemmelshaveren får rettsvern selv om en uregistrert "egentlig" eier dukker opp senere - den klassiske ekstinktive virkningen.

Det er en viktig distinksjon mellom formell hjemmel og reell eier. Når et selskap eier en eiendom, er selskapet hjemmelshaver. De faktiske aksjonærene som kontrollerer selskapet er ikke registrert i grunnboken; deres eierskap fremgår av aksjeeierboken og av Brønnøysundregistrene. Ved kjøp av eiendomsselskap (aksjehandel istedenfor eiendomshandel) skifter ikke hjemmelshaveren - selve selskapet beholder hjemmelen, mens aksjene endrer eier. Dette er en vanlig konstruksjon for å unngå dokumentavgift, siden aksjehandel ikke utløser den.

Hjemmelshaver står oppført i hjemmelsdelen av grunnboksbladet sammen med eierandel (typisk 1/1 ved enkelteie, eller brøkdeler ved sameie). En endring av hjemmelshaver krever et nytt tinglyst hjemmelsdokument. Konkursåpning tinglyses som en heftelse på hjemmelen og hindrer videre disposisjon uten konkursboets samtykke.

I Placepoint vises hjemmelshaver i eiendomspanelet sammen med øvrige grunnboksopplysninger. For en oppdatert bekreftet utskrift bestilles grunnboksutskrift eller panteattest direkte fra Kartverket.

Engelsk: Registered title holder.

Se også Placepoints dokumentasjon: Hjemmelshaver