Eiendomsselskap (single-purpose vehicle, ofte forkortet SPV) er et aksjeselskap opprettet med det ene formålet å eie og forvalte én bestemt eiendom. Strukturen er bransjestandard for norsk næringseiendom og brukes som regel både ved nybygg, anskaffelse av eksisterende bygg og porteføljeoppbygging i fond og pensjonskasser. Hjemmelshaver i grunnboka er SPV-en; aksjene i SPV-en eies av morselskapet, fondet eller den endelige investoren.

Hovedmotivasjonen er å isolere risikoen for hver enkelt eiendom fra de andre i porteføljen. Hvis en miljøforpliktelse, et leietakerbortfall eller et byggetiltak utløser kreditorkrav, rammer det kun SPV-en og ikke morselskapets øvrige eiendommer. For banker er det også enklere å pante en hel SPV med tilhørende leieinntekter og kontoer enn å holde panteobligasjoner i et større selskap med blandede aktiva. Lånene kalles ofte "non-recourse" eller "limited recourse" fordi banken kun har rett til SPV-ens eiendeler ved mislighold, ikke til morselskapets øvrige verdier (unntak: spesifikke garantistillelser).

Den andre store grunnen er transaksjonseffektivitet. Når 80-90 % av norsk næringseiendom omsettes via selskapssalg, er det praktisk at hver eiendom har sin egen SPV som lett kan løftes ut og selges uten å påvirke de øvrige byggene i konsernet. En SPV med bare ett bygg, en leiekontrakt-portefølje og minimale historiske forhold er kjøpernes "rene" overdragelsesobjekt - den krever lite due diligence på selskapsnivå utover det som gjelder bygget selv. Eldre, sammensatte selskaper må ofte fisjoneres til SPV-er før salg, en prosess som tar 2-6 måneder og som krever forhåndsdialog med Brønnøysundregistrene.

SPV-strukturen har skattemessige konsekvenser. Selskapsskatt på utleieinntekter betales av SPV-en (22 % i 2026), og det er denne overskuddet som senere kan utdeles via konsernbidrag eller utbytte. Fritaksmetoden gir typisk skattefritak for utbytter mellom morselskap og SPV når eierandelen er over 10 %, og for gevinster ved salg av aksjer i SPV-en fra et morselskap. Personlige eiere av SPV-aksjer rammes derimot av utbytteskatt (over 50 % marginalskatt inkludert selskaps- og utbytteskatt) når de tar overskudd ut, og strukturerer derfor ofte via et holdingselskap.

Det finnes også selskapsstrukturer med flere eiendommer i samme SPV - typisk bolig- og kontorporteføljer eller mindre regionale aktører som ikke har volumet til å rettferdiggjøre administrasjon av flere selskaper. For disse er konsoliderte regnskaper, blandet finansiering og mer kompleks porteføljeforvaltning prisen man betaler for lavere driftskostnader.

I Placepoint kan du sammenholde hjemmelshaver og eier-og-selskapsstruktur i kartet for å se den faktiske SPV-strukturen bak en eiendom og hvilket morselskap som står som endelig eier.

Engelsk: Single-purpose vehicle (SPV), single-purpose entity (SPE), property holding company.

Se også Placepoints dokumentasjon: Eiendomsselskap