CapEx og OpEx er de to standardkategoriene profesjonelle eiendomsforvaltere bruker når de bryter ned kostnadene på en eiendom. CapEx (capital expenditures) er investeringskostnader som forlenger byggets levetid eller hever standarden - takutskifting, ventilasjonsoppgradering, fasaderehabilitering, leietakertilpasning ved nyutleie. OpEx (operating expenditures) er løpende driftskostnader for å holde bygget i normal drift - energi, vaktmester, renhold, forsikring, eiendomsskatt, mindre vedlikehold. Skillet er sentralt i alle kontantstrømanalyser av næringseiendom.

Klassifiseringen følger regnskapsregler og analytisk konvensjon. CapEx avskrives over flere år og påvirker balansen, mens OpEx går i sin helhet over resultatet i kostnadsåret. I diskontert kontantstrøm inngår OpEx som årlig fradrag fra leieinntektene for å beregne netto driftsinntekter (NOI), mens CapEx legges inn som periodiske utbetalinger i investeringsåret. Yield regnes typisk på NOI før CapEx, mens internrenten tar full hensyn til CapEx-strømmen over hele eierperioden.

For en investor er CapEx den mest usikre kostnadsposten. Eldre bygg med dårlig vedlikeholdshistorikk kan ha CapEx-behov på 20-30 % av byggverdien spredt over ti år, noe som radikalt endrer den faktiske avkastningen. Teknisk due diligence før kjøp har som hovedformål å estimere fremtidig CapEx-behov realistisk; selger underdriver typisk, kjøper overdriver, og forhandlingene treffer ofte et nivå som flytter risiko via garantier eller prisavslag. Banker bruker også CapEx-anslag i sin vurdering av gjeldsbetjeningsgraden - jo høyere forventet CapEx, jo strammere blir lånevilkårene.

OpEx-nivået kontrolleres delvis av leiekontrakten. En bare-house- eller triple net-leieavtale skyver OpEx-risikoen helt eller delvis over på leietaker. En tradisjonell brutto-leieavtale lar eier sitte med OpEx-eksponeringen, noe som gjør marginen mer følsom for energipriser og inflasjon. ESG-pålegg og klimarisiko har gjort OpEx mer volatil de siste årene: CO2-avgifter, krav om energieffektivisering og forsikringspremier som stiger med flom- og kvikkleirerisiko har alle blåst opp OpEx-postene som ikke kan veltes over på leietaker.

I Placepoint kan du sammenstille matrikkel, bygningsår, BRA og leieareal for en hel portefølje når du normaliserer CapEx- og OpEx-anslag på tvers av bygg.

Engelsk: Capital expenditures (CapEx) and operating expenditures (OpEx). The standard cost split used in institutional real estate cashflow modelling.

Se også Placepoints dokumentasjon: CapEx og OpEx