Internrente er den diskonteringsrenten som gjør at nåverdien av en investerings forventede kontantstrømmer er nøyaktig lik investeringens kostnad. Matematisk er det den renten som løser ligningen der summen av diskonterte fremtidige inn- og utbetalinger er null. Internrente brukes som mål på en investerings lønnsomhet og som grunnlag for sammenligning mellom ulike prosjekter.

Beregningen forutsetter at du setter opp alle forventede kontantstrømmer år for år: investeringskostnaden som negativ strøm, deretter leieinntekter minus drifts- og vedlikeholdskostnader pluss eventuell salgsgevinst ved exit. Internrenten er den renten som gjør at summen av alle diskonterte betalinger, inkludert selve investeringen, er null. Hvis internrenten er høyere enn avkastningskravet, skaper investeringen meravkastning.

Internrente brukes mye i næringseiendom for å sammenligne prosjekter med ulik risiko, ulik finansieringsstruktur og ulik tidshorisont. En ferdig regulert boligtomt med salg om to år har en annen risikoprofil enn et næringsbygg med 15 år igjen på leiekontrakten og exit om ti år. Internrenten kan settes opp på egenkapitalnivå (etter finansiering) eller på totalkapitalnivå (før finansiering), og de to størrelsene kan skille seg vesentlig avhengig av gjeldsgraden.

Metoden har svakheter. Den forutsetter at frie kontantstrømmer reinvesteres til samme rente som internrenten selv, noe som sjelden stemmer for høye renter. Videre kan en investering ha flere matematiske løsninger dersom kontantstrømmene skifter fortegn mer enn én gang. I slike tilfeller brukes gjerne den modifiserte internrenten (MIRR), som opererer med en eksplisitt reinvesteringsrente. Internrenten sier heller ikke noe om absolutt størrelse: to prosjekter med lik internrente men svært ulik størrelse er ikke likeverdige.

I Placepoint kan du se historiske transaksjoner og yield for eiendommer i markedet, som gir deg et sammenligningsgrunnlag for dine internrenteanslag.

Engelsk: Internal Rate of Return (IRR).

Se også Placepoints dokumentasjon: Internrente