Internrente er den diskonteringsrenten som gjør at nåverdien av en investerings forventede kontantstrømmer blir lik investeringsbeløpet. Tallet uttrykker den årlige avkastningen investoren får i hele eierperioden under modellens forutsetninger, og er en av de to mest brukte målene på en eiendomsinvestering ved siden av netto startyield.

I praksis beregnes internrenten av kontantstrømmen i en diskontert kontantstrømmodell. Modellen inneholder kjøpesum i år 0, periodiske netto driftsinntekter i hvert år, og en exit-verdi i sluttåret. Internrenten er den renten som setter nåverdien av denne strømmen til null - et tall som typisk løses iterativt i regneark eller analyseverktøy. Hvis en investor kjøper et bygg for 500 mill. kr, mottar 25 mill. kr i året i 7 år og selger for 600 mill. kr, ligger internrenten på rundt 8,5 % før gearing.

To varianter er sentrale: ugearet internrente (på selve eiendommens kontantstrøm) og gearet internrente (etter at lånekostnader og avdrag er trukket fra). Den gearede internrenten er typisk 200-500 basispunkter høyere enn den ugearede når belåningsgraden er 50-70 %, men er også mer følsom for renteendringer og må alltid leses sammen med gjeldsbetjeningsgraden. Norske eiendomsfond rapporterer typisk gearet internrente (equity IRR) i prospekter; institusjonelle investorer ser oftere på den ugearede for å sammenligne på tvers av kapitalstrukturer.

Internrenten har kjente svakheter som modellverktøy. Den antar at kontantstrømmene reinvesteres til samme rente, noe som sjelden er realistisk. Modeller med ujevn kontantstrøm (negativ i utviklingsfasen, positiv senere) kan gi flere mulige internrenter eller forvirrende resultater. Profesjonelle investorer bruker derfor internrente sammen med nåverdi, multiplum på investert kapital (MOIC) og en gearet/ugearet brytning, ikke som eneste mål. Den observerte internrenten må også settes i forhold til hva en bygningskategori og lokasjon faktisk leverer i markedet - 12 % gearet IRR på et A-kontor i Vika er sannsynligvis for optimistisk; 8 % på en utviklingsportefølje med byggherrerisiko er sannsynligvis for lavt.

I Placepoint kan du sammenholde leietagere, kontraktslengde og bygningsstandard fra eiendomspanelet når du legger forutsetningene bak en internrente-beregning.

Engelsk: Internal rate of return (IRR).

Se også Placepoints dokumentasjon: Internrente