Avkastningskrav er den avkastningen en investor minst må forvente for å være villig til å plassere penger i en eiendom fremfor et annet plasseringsalternativ. Det er prisen på risiko: jo mer usikker kontantstrømmen er, jo høyere avkastning krever investoren for å ta den på seg. Kravet er utgangspunktet for all verdivurdering av næringseiendom, fordi det bestemmer hvor mye fremtidige leieinntekter er verdt i dag.

Kravet bygges opp lagvis. Bunnen er en risikofri rente, normalt renten på en lang norsk statsobligasjon, som speiler hva man får uten risiko. Oppå dette legges en risikopremie for eiendom som aktivaklasse, og deretter påslag for det enkelte objektet: beliggenhet, byggets standard, leietakernes soliditet, gjenværende leietid (WAULT) og flytterisiko. Et nybygg på Aker Brygge med 15-årig statlig leiekontrakt har lavt avkastningskrav; et eldre kontorbygg i en mindre by med kort leietid har høyt.

Avkastningskravet henger tett sammen med yield og kapitaliseringsrente. I praksis brukes begrepene om hverandre, men avkastningskravet er det investoren ønsker, mens yielden er det markedet faktisk priser. I en diskontert kontantstrøm er avkastningskravet diskonteringsrenten som gjør fremtidige kontantstrømmer om til en nåverdi, og det er nært beslektet med internrenten (IRR) som måler den faktiske avkastningen et kjøp gir. For et lånefinansiert kjøp skiller man mellom avkastningskravet på totalkapitalen og det høyere kravet på egenkapitalen, som øker med belåningsgraden.

Når renten stiger, stiger avkastningskravet, og da faller verdiene selv om leien er uendret. Dette er hovedmekanismen bak verdifallet i norsk næringseiendom i perioder med renteoppgang: en økning i kravet fra 4,5 til 5,5 prosent kan alene senke verdien på et bygg med over 15 prosent. Derfor følger investorer Norges Banks rentebane like tett som de følger leiemarkedet.

I Placepoint kan du sammenstille markedsverdi, NOI og leieforhold når du vurderer hvilket avkastningskrav en eiendom bør prises etter.

Engelsk: Required rate of return (hurdle rate).

Se også Placepoints dokumentasjon: Avkastningskrav