Flytterisiko er risikoen for at en leietaker flytter ut når leiekontrakten løper ut, slik at eieren sitter igjen med tomme lokaler og tapt leieinntekt. Begrepet handler like mye om sjansen for å beholde leietakeren som om faren for å miste vedkommende, og brukes når man vurderer hvor stabil kontantstrømmen fra et bygg egentlig er. Et bygg kan ha høy leie i dag, men være lite verdt hvis de største leietakerne sannsynligvis flytter ved utløp.

Risikoen øker når kontrakten nærmer seg utløp, når leietakeren er misfornøyd med lokalene eller beliggenheten, eller når markedsleien har falt slik at leietakeren kan få bedre vilkår et annet sted. En ankerleietaker som flytter, rammer hardt: lokalene er ofte tilpasset akkurat den virksomheten, og ny utleie kan kreve både ombygging og en periode med ledighet. Derfor måles flytterisiko tett mot WAULT, som viser vektet gjenværende leietid i porteføljen. Lav WAULT betyr at mye av leien skal reforhandles snart, og dermed høyere flytterisiko.

Når en leietaker flytter, oppstår flere kostnader samtidig. Det blir en periode med ledighet uten leie, ofte må lokalene bygges om for neste leietaker (leietakertilpasning), og det kan kreves leieinsentiver som rabattperioder for å lande en ny avtale. Til sammen kan dette spise opp et helt års leie eller mer. Eieren reduserer risikoen ved å reforhandle i god tid før utløp, spre utløpsdatoene i porteføljen så ikke alt forfaller samtidig, og holde lokalene og bygget attraktive.

Flytterisiko er en sentral del av verdivurderingen og av en due diligence ved kjøp. En kjøper ser ikke bare på dagens leie, men på sannsynligheten for at den varer: leietakernes soliditet, hvor godt lokalene passer virksomheten, og hvor nær markedsleie kontraktene ligger. Høy flytterisiko gir høyere avkastningskrav og dermed et påslag på yielden, fordi inntekten er mer usikker. Motsatt verdsettes et bygg med lange kontrakter og solide leietakere lavere risiko og høyere pris.

I Placepoint kan du se leietakerne i et bygg sammen med eiendoms- og selskapsinformasjon når du vurderer hvor stabil leieinntekten er.

Engelsk: Tenant retention risk (lease rollover risk).

Se også Placepoints dokumentasjon: Flytterisiko