Placepoint

Flyttrisk

Flyttrisk är risken för att en hyresgäst flyttar ut när hyresavtalet löper ut, så att ägaren sitter kvar med tomma lokaler och förlorad hyresintäkt. Begreppet handlar lika mycket om chansen att behålla hyresgästen som om risken att förlora den, och används när du bedömer hur stabilt kassaflödet från en byggnad egentligen är. En byggnad kan ha hög hyra i dag, men vara lite värd om de största hyresgästerna sannolikt flyttar vid avtalets utgång.

Risken ökar när avtalet närmar sig sitt slut, när hyresgästen är missnöjd med lokalerna eller läget, eller när marknadshyran har fallit så att hyresgästen kan få bättre villkor någon annanstans. En ankerhyresgäst som flyttar slår hårt: lokalerna är ofta anpassade just för den verksamheten, och ny uthyrning kan kräva både ombyggnad och en period med vakans. Därför mäts flyttrisken nära mot WAULT, som visar vägd återstående hyrestid i portföljen. Låg WAULT betyder att mycket av hyran ska omförhandlas snart, och därmed högre flyttrisk.

När en hyresgäst flyttar uppstår flera kostnader samtidigt. Det blir en period med vakans utan hyra, ofta måste lokalerna byggas om för nästa hyresgäst (hyresgästanpassning), och det kan krävas hyresincitament som rabattperioder för att få till ett nytt avtal. Sammanlagt kan detta äta upp ett helt års hyra eller mer. Ägaren minskar risken genom att omförhandla i god tid före utgången, sprida utgångsdatumen i portföljen så att inte allt förfaller samtidigt, och hålla lokalerna och byggnaden attraktiva.

Flyttrisk är en central del av värderingen och av en due diligence vid köp. En köpare ser inte bara på dagens hyra, utan på sannolikheten att den varar: hyresgästernas soliditet, hur väl lokalerna passar verksamheten, och hur nära marknadshyra avtalen ligger. Hög flyttrisk ger högre avkastningskrav och därmed ett påslag på yielden, eftersom intäkten är mer osäker. Omvänt värderas en byggnad med långa avtal och solida hyresgäster till lägre risk och högre pris.

I Placepoint kan du se hyresgästerna i en byggnad tillsammans med fastighets- och bolagsinformation när du bedömer hur stabil hyresintäkten är. Rapport: Hyresgäster läser detta som förändring över tid: tidigare hyresgäster, genomsnittlig historisk hyrestid och flytthistoriken för varje hyresgäst.

Från Placepoints ordbok: Flyttrisk

Mer information: Lovdata: husleieloven, SNL: kontantstrøm, SNL: leiekontrakt

Engelska: Tenant retention risk (lease rollover risk).

Vanliga frågor vi möter

Vad är flyttrisk?

Flyttrisk är risken för att en hyresgäst flyttar ut när avtalet löper ut, så att ägaren får vakans och förlorad hyresintäkt. Den handlar om sannolikheten att behålla hyresgästen, och är avgörande för hur stabilt kassaflödet från en byggnad är.

Hur hänger flyttrisk samman med WAULT?

WAULT visar vägd återstående hyrestid i portföljen. Låg WAULT betyder att mycket hyra snart ska omförhandlas, och därmed högre flyttrisk. Hög WAULT med solida hyresgäster ger låg flyttrisk.

Vad kostar det när en hyresgäst flyttar?

En period med vakans utan hyra, ofta ombyggnad av lokalerna (hyresgästanpassning), och gärna hyresincitament för att få till ett nytt avtal. Sammanlagt kan det utgöra ett helt års hyra eller mer.

Hur påverkar flyttrisken värdet?

Hög flyttrisk gör hyresintäkten mer osäker och ger högre avkastningskrav, alltså ett påslag på yielden och lägre pris. Byggnader med långa avtal och solida hyresgäster värderas med lägre risk och högre pris.