Yield er forholdet mellom en eiendoms årlige leieinntekt og dens markedsverdi, oppgitt som en prosentsats. Det er et øyeblikksbilde av avkastningen og brukes til å sammenligne eiendommer på et bestemt tidspunkt: jo lavere yield, jo høyere verdsetter markedet eiendommen i forhold til leieinntektene. Begrepet er kjernen i verdivurdering av næringseiendom, der lange og forutsigbare leiekontrakter gjør det mulig å sammenligne avkastning på tvers av eiendommer. Svingninger i yield er den enkeltfaktoren som vanligvis driver markedsverdiene mest, særlig i et stigende rentemiljø.

I praksis skiller man mellom to mål:

• Brutto yield: årlig leieinntekt delt på markedsverdi. Dette tallet er råt og hensyntakingsfritt – alle leietyper og byggekvaliteter telles likt. Brutto yield er sjelden brukt i analytikk, men dukker opp i markedsrapporter for å gi det raskeste bildet av avkastningen på en gruppe bygg (for eksempel alle kontorbygg i Oslo sentrum).
• Netto yield (eller netto startyield): NOI delt på markedsverdi. NOI er årlig leie minus normaliserte driftskostnader (drift, vedlikehold, eiendomsskatt, forsikring, forvaltning). Netto yield er det relevante målet for å sammenligne eiendommer, fordi det gjenspeiler det som faktisk drives som kontantstrøm.

Yield brukes som et omvendt prisingsmultippel. Hvis et bygg kaster av seg 100 millioner kroner i årlig NOI og markedsyielden for bygg av denne typen er 4 %, settes markedsverdien til 100 / 0,04 = 2500 millioner kroner. Hvis yielden stiger til 5 % (som kan skje ved renteøkning), faller markedsverdien til 2000 millioner – en fall på 500 millioner kun fordi markedet nå krever høyere avkastning for samme risikonivå. Det er denne mekanismen som gjør at rentestigninger rammer eiendomsverdiene så hardt.

Praksisord: "prime yield" og "secondary yield". Prime yield er yielden på de beste lokaliseringene og bygningene (Oslo sentrum, AAA-kredittleietakere, lang gjenværende leietid). Secondary yield er höyere (eks. 5-6 %) fordi risikoen er større. Når analytikere sier "yielden er 4,5 %", menes normalt prime yield i hovedmarkedene.

Reversjonsyield er yielden på ny kontantstrøm når dagens kontrakter utløper og må fornyes på markedsleie. Netto startyield er yielden på dagens kontrakter, som kan være høyere eller lavere enn markedet avhengig av om kontraktene ble inngått under høy- eller lavkonjunktur.

I Placepoint kan du sammenligne yield på tvers av flere eiendommer når du analyserer porteføljer eller vurderer kjøp av næringseiendom, ved å sammenholde leieinntekt og estimert markedsverdi.

Engelsk: Yield (annual rental income divided by market value, key metric in commercial property valuation).

Se også Placepoints dokumentasjon: Yield