Hva er yield?
Yield er et av de mest sentrale begrepene innenfor eiendomsinvesteringer. I eiendomsbransjen bruker man begrepet yield som forholdet mellom inntekt og eiendomsverdi (leieinntekten delt på eiendomsverdi). Enkelt forklart er yield et øyeblikksbilde fra leieinntektene dividert med markedsverdien av en eiendom.
Yield-begrepet kan splittes opp i:
Initial yield (initiell direkteavkastning): Den direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også “cap rate” her.
Brutto yield: Brutto leieinntekter/markedsverdi
Netto yield: Brutto leieinntekter - direkte eiendomskostnader/markedsverdien
Brutto og netto yield kan begge være basert på både kontraktsleie og markedsleie. Kontraktfestede brutto leieinntekter er det vanligste, men i markeder hvor det er stor forskjell mellom markedseier og kontraktseier, er gjerne markedsleien det mest relevante.
Når det gjelder netto yield er det ikke alltid like entydig hva som er inkludert i “direkte eiendomskostnader”. Det er vanlig å ta med ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader - eierkostnader. Det er mindre vanlig å ha med indirekte kostnader (overhead) så lenge de ikke følger eiendommen ved et salg.
Det mest brukte og konkrete yield-begrepet er netto yield basert på kontraktsbaserte leier. Netto yield definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rentekostnader og andre kostnader. Dette blir i realiteten direkte avkastning på eiendommen.
Formelen for netto yield
Formelen for å regne netto yield er å ta eiendommens leieinntekter minus driftskostnader delt på eiendomsverdien * 100.
Eksempel på beregning:
Når man beregner yield er det noen viktige forutsetninger man bør merke seg:
- Det tas ikke hensyn til skatt
- Inntjeningen (leieinntekten) er evigvarende og endres ikke
- Det tas forbehold om at eiendommen kjøpes med kun egenkapital
- Risikogrunnlaget for eiendommen er statisk
Flere artikler
