Hva er en reguleringsplan og hvilken funksjon har den?

Innholdet i kommuneplan og reguleringsplan legger sterke føringer for hva du som utbygger kan bygge ut. Denne artikkelen tar for seg reguleringsplanen, Kommuneplanen har vi skrevet om i en annen artikkel.

Reguleringsplan er et offentligrettslig vedtak som gjøres av kommunestyret, og som gir rammene for hvordan et geografisk avgrenset område innenfor kommunen kan brukes og bebygges. Planen består av: 

• Plankart
• Bestemmelser
• Planbeskrivelse

Gjennom reguleringsplanen fastsettes det hvordan, og til hvilke formål, arealene innenfor planen kan utnyttes samt eventuelle vilkår knyttet til bruken.

Jf. plan- og bygningsloven §4-2 skal alle forslag til planer etter loven ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, og planens forhold til rammer og retningslinjer som er gjeldene for området.

Gjennom reguleringsplan kan kommunen sørge for at privat utbygging samordnes med viktige offentlige og allmenne interesser, fellesskapets interesser og ulike private interesser. Reguleringsplanens funksjon er å bidra til å oppfylle de formålene vi mer overordnet ønsker å oppnå ved offentlig arealplanlegging.

Vedtatt reguleringsplan er en politisk beslutning hvor kommunestyret avveier ulike hensyn og interesser. En effektiv reguleringsplanprosess skal utvikle forslag til planløsninger, involvere de som blir berørt på en relevant måte, og gi et helhetlig grunnlag for kommunestyrets vedtak i plansaken. Dette gjelder uavhengig av om reguleringsplanen er utarbeidet av kommunen selv eller som et privat planforslag.

Plankart

Plankartet skal vise innhold og rettslige virkninger på en klar og entydig måte, og med tilstrekkelig nøyaktig stedsfesting tilpasset formålet med planen. Planen skal på en tydelig måte skille mellom plandata og basiskart.

Plankart skal inneholde plannavn, nasjonal arealplan-ID, tegnforklaringer, nordpil, målestokktall, målestokklinjal og markering av koordinatnettet. Kartet skal gi opplysninger om hvilket horisontalt geodetisk grunnlag, høydegrunnlag og hvilken kartprojeksjon som er benyttet, og dato og kilde for geodata som er brukt i basiskartet. Det skal opplyse hvem som er forslagstiller, hvem som har utarbeidet og eventuelt revidert kartet og ha informasjon om planens behandling. Tegnforklaringen skal skille mellom symboler som angir rettslige virkninger og annen informasjon. Arealplaner som består av flere kartutsnitt skal ha system for å skille og identifisere de ulike utsnittene fra hverandre og vise sammenhengen mellom dem.

Bestemmelser

Plan- og bygningslovens § 12-7 gir hjemmel til å fastsette reguleringsbestemmelser til arealformål og hensynssoner i reguleringsplan. Bestemmelser skal alltid ha hjemmel i plan- og bygningsloven.

Bestemmelser som ikke har hjemmel i plan- og bygningsloven vil være ugyldige. Ugyldige bestemmelser kan ikke brukes som avslag på søknad om tiltak, stille rettslige bindende vilkår for videre detaljregulering eller til konkrete tiltak.

Hvilket område en reguleringsbestemmelse skal gjelde for i en reguleringsplan, kan vises i plankartet på to måter:

• bestemmelsen kan knyttes til ett eller flere arealformål i planen
• bestemmelsen kan avgrenses med en hensynssone

I tillegg kan det gis reguleringsbestemmelser som gjelder hele planområdet.

I utgangspunktet er det kommunen selv som bestemmer hvilken fremstilling som skal brukes for å avgrense et område der det skal gjelde en eller flere bestemmelser. Hvilken fremgangsmåte som brukes gir ingen forskjell i rettslig virkning, så lenge bestemmelsen ivaretar det aktuelle hensynet. Forutsetningen for å bruke hensynssone, er at det er adgang til å fastsette den ønskede bestemmelsen til den aktuelle hensynssonen.

Bestemmelsen skal supplere arealformålene og hensynssonene som er vist på plankartet.

I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold:

1. grad av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,
2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet,
3. grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning,
4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal,
5. antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov,
6. bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur,
7. trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning,
8. krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse og at det er tilknytningsplikt etter § 27-5,
9. retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak innenfor arealformålene nr. 3, 5 og 6 i § 12-5,
10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,
11. krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan,
12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,
13. krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskifteloven § 3-30,
14. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

Planbeskrivelse

Reguleringsplaner som er utarbeidet etter plan- og bygningsloven av 2008, skal inneholde plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse jf. plan og bygningsloven §4-2.

Planbeskrivelsen skal inngå i kommunens planregister sammen med plankart og reguleringsbestemmelser, og den må være oppdatert i forhold til planløsningen kommunestyret har vedtatt. Når planforslaget sendes på høring skal planbeskrivelsen være inkludert. Dersom det er mangler med planbeskrivelsen, kan dette være en saksbehandlingsfeil.

Planbeskrivelsen skal beskrive planens mål, hovedinnhold og virkninger, og tilpasses omfanget i den enkelte plansaken. Bestemmelsene til planen kan utdypes og begrunnes nærmere i planbeskrivelsen. Derfor er det viktig at planbeskrivelsen gir en riktig og god fremstilling av planforslaget, og hvordan det endrer og påvirker planområdet og omgivelsene. Det er viktig at planbeskrivelsen får frem alle sidene ved planen og gir riktig beskrivelse av planforslaget for å gi best mulig grunnlag for medvirkning og beslutninger.

Det er viktig at planbeskrivelsen gir en dekkende av selve planløsningen som ligger til grunn for det endelige planvedtaket, fordi planbeskrivelsen skal være et grunnlag for senere tolkning og vedtatt plan. Beskrivelsen skal også legge frem de hensynene som ligger bak plangrep og planbestemmelser, for å kunne være tolkningsgrunnlag ved søknad om dispensasjon. Planbeskrivelsen må altså bli oppdatert etter høring og offentlig ettersyn og etterfølgende planbehandling slik at den da beskriver planløsningen som er vedtatt.

Planbeskrivelsen skal bestå av en beskrivelse av følgende punkter:

• Planens formål og hvilken eiendom og område den gjelder for
• Gjeldene overordnede føringer for planområdet og gjeldene planstatus, heriblant planens forhold til andre planer som er gjeldene for området og om planen samsvarer med overordnede planer
• Planløsningen med eventuelle alternativ
• Virkningen av planen for planområdet og omgivelsene, som naturmangfold, samfunnssikkerhet, barn og unge etc.
• Hvordan planen skal gjennomføres, herunder forholdet til sektorlover

Hovedprinsipper for å sikre effektive reguleringsplanprosesser:

• Reguleringsplanen (tiltaket) bør samsvare med arealbruken som er fastsatt i kommuneplanens arealdel.
• Planoppgaven og planarbeidet må få en riktig avgrensning og detaljeringsnivå.
• Forutsetningene for planarbeidet må avklares reelt og tidlig i planprosessen.
• Planprosessen må involvere berørte myndigheter, grunneiere, interesseorganisasjoner, naboer og andre på et tidlig tidspunkt.  
• Det må utarbeides et faglig underlag som er relevant for de ulike fasene og beslutningsstegene i planprosessen. Dette gjelder ved oppstart og kunngjøring av planarbeidet, i arbeidet med å utvikle planløsninger og nødvendige utredninger, i planforslaget som sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, og ved sluttbehandlingen av planen.
• Reguleringsplanen må være entydig, klar og uten innebygde målkonflikter. Planen må være realistisk og legge til rette for gjennomføring

Private detaljreguleringer må utarbeides av fagkyndige i samsvar med plan- og bygningsloven, jf. plan- og bygningsloven §12-3.

Områderegulering vs. detaljregulering

Områderegulering skal gi nødvendige områdeavklaringer der kommunen anser at det er behov for det, mens detaljregulering er en plan for gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern. Detaljregulering skal brukes til å følge opp kommuneplanens arealdel og en eventuell områderegulering.

Det er mange likheter mellom disse, men det er også viktige forskjeller som er knyttet til plantypens primære formål, og hvem som kan beslutte at planen skal utarbeides.

Plantype valget vil avhenge av ønsket detaljeringsgrad og formålet med planen. Hvis planen skal avklare forutsetningene for et konkret, avgrenset prosjekt, vil detaljregulering være god egnet. Dersom planen skal avklare arealbruk og viktige sammenhenger i et større område, vil områderegulering være godt egnet.

Detaljregulering er det “siste” nivået i planhierakiet og det formelle koblingspunktet for private parter, så de detaljer man ønsker å binde opp i en plan kan senest gjøres her. I en områderegulering kan det stilles krav om videre detaljregulering for enkeltområder, mens en detaljregulering ikke kan ha slike krav.

Kjennetegn og likheter/ulikheter ved de to reguleringsplantypene:

‍

Områderegulering er det kommunen som utarbeider, og denne reguleringen styrer utviklingen i et større område. Detaljregulering kan lages av både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter, men da må man forholde seg til de overordnende planene til kommunen.

Detaljregulering er planer for mindre områder som for eksempel en enkelt tomt, eller et mindre felt. Alle forslag til detaljregulering skal vise konsekvensene av forslaget, inneholde en vurdering av om forslaget følger opp overordnede planer, og få frem hvilke interesser som står mot hverandre og hvilke som er prioritert. Det er fagkyndige som byplanleggere og arkitekter som utarbeider planforslaget. Plan- og bygningsetaten gir råd til de fagkyndige om hva planforslaget må inneholde, og av og til gir de egne alternative forslag.

Når en reguleringsplan skal lages, må det varsles om oppstart av planarbeidet til naboer og andre som blir berørt av planen. Fristen for å komme med uttalelser om planen er som regel tre uker.

Når kommunen har mottatt et planforslag, skal alle få muligheten til å komme med innspill til forslaget. På dette stadiet består planforslaget av detaljerte beskrivelser, kart og bestemmelser og andre utredninger, og en tekst om hvordan kommunen vurderer planforslaget. Fristen for å komme med innspill er på seks uker jf. pbl §12-10.

Plan- og bygningsetaten og den/de som har laget planforslaget vurderer hvordan eventuelle uttalelser skal påvirke planforslaget. Forslagsstilleren gjør eventuelle endringer og kommunen sender det endelige forslaget til vurdering i kommunestyret.

Høring og offentlig ettersyn

Det er krav om høring og offentlig ettersyn ved behandling av reguleringsplan jf. pbl §12-10 første ledd. For de private reguleringsplanene gjelder pbl. §12-11. Når kommunen mottar private forslag til regulering, skal de snarest, og senest innen 12 uker eller annen frist som er avtalt, bestemme om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Når forslaget kommer inn begynner fristen å løpe. Et planforlag må følge kravene til regguleringsplan jf. pbl. §12-1, og derfor avgjørende for at fristene skal begynne å løpe jf. §12-10.

Hvis kommunen ikke finner grunn til å fremme det private forslaget, skal forslagsstilleren bli varslet skriftlig innen tre uker. Hvis forslaget samsvarer med kommunenplanens arealdel eller områderegulering, kan forslagsstilleren kreve at kommunestyret ser på avslaget.

Større reguleringsplaner og planer som strider mot kommuneplanen, bør vurderes å tas opp i regionalt planforum ved oppstart eller tidlig i planleggigngsfasen. Et privat planforslag kan bli vurdert tatt opp til drøfting i regionalt planforum hvis kommunen vurderer å stoppe planforslaget ved oppstart.

Dersom det er krav til konsekvensutredning for planen skal den inngå i planforslaget.

Arealformål

For hele planområdet skal det angis arealformål. Arealformålene kan deles inn i underformål og kombineres innbyrdes og med hensynssoner.

I nødvendig utstrekning angis områder for:

1. Bebyggelse og anlegg,
   herunder arealer for boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesentre, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstofutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer, grav- og urnelunder
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
   herunder arealer for veg, bane, lufthavn, havn, hovednett for sykkel, kollektivnett, kollektivknutepunkt, parkeringplasser, trasé for nærmere angitt teknisk infrastruktur
3. Grønnstruktur,
   herunder areal for naturområder, turdrag, friområder og parker
4. Forsvaret,
   herunder areal for ulike typer militære formål
5. Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, samlet eller hver for seg,
   herunder områder for jordbruk, skogbruk, reindrift, naturvern, jordvern, særlige landskapshensyn, vern av kulturmiljø eller kulturminne, friluftsområder, seterområder, og landbruks-, natur- og friuftsområder der kommuneplanens arealdel tillater spredt bolig-, fritidsbolig- og næringsvirksomhet
6. Bruk av vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone,
   herunder områder for ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, drikkevann, natur- og friluftsområder.

Plan- og bygningsloven §12-5 handler om arealformål i reguleringsplanen og den fastslår at det skal gis arealformål for hele planområdet. Et plankart kan i teorien bestå av kun arealformål og planavgrensning, men i de fleste tilfeller vil det være hensiktsmessig med en ytterligere detaljering. Arealformålene skal gi den som leser planen en første, felles forståelse av hvilke funksjoner som kan dekke området, hvilke type grep som et tillatt, hvilke interesser eller farer som foreligger. Arealformål kan bli delt inn i underformål og kombineres seg i mellom, og med de hensynssoner og linjer, påskrift og punktsymboler man ser behov for.  Bruk av kun hensynssoner eller bestemmelsesgrenser uten angivelse av underliggende arealformål er ikke tilstrekkelig.

Hensynssoner

Hensynssoner fra kommunenplanenes arealdel skal bli fulgt opp i reguleringsplan som arealformål eller hensynssoner med bestemmelser. Hensynssoner kan også vises i reguleringsplan selv om de ikke er vist i kommuneplan.

Flere av hensynene som gis i kommuneplanens arealdel eller kommuneplanen, vil kunne ivaretas best som bestemmelser og arealformål i reguleringsplanen. Reguleringen skal vise hvordan hensynet blir sikret når endeligg arealbruk fastsettes. Bruken av hensynssoner bør derfor begrenses på reguleringsplansnivå.

Hensynssoner kan brukes uavhengig av arealformål. En hensynssone kan gå på tvers av ulike arealformål og andre hensynssoner. Under en hensynssone skal det jf. plan- og bygningsloven §12-5 være ett eller flere arealformål.

I reguleringsplanen avgrenser hensynssone et område hvor det gjelder en spesiell reguleringsbestemmelse med hjemmel i plan- og bygningsloven §12-7. Etter plan- og bygningsloven §11-8 gir ikke hensynssoner, i seg selv på reguleringsolannivå, hjemler for å styre arealbruken utan at det er knyttet til reguleringsbestemmelsene til hensynssonen.

Oppstartsmøte med kommunen

I oppstartsmøter skal partene gi hverandre gjensidig informasjon, slik at initiativtaker får en oversikt over hvilke muligheter og begrensninger plan- og bygningsloven samt gjeldene planer gir for utviklingen av et område. I oppstartsmøte skal det avklares om tiltaket er søknadspliktig og om det er behov for å søke dispensasjon fra gjeldene regelverk.

Alle tema som er nødvendig for å klargjøre forutsetningene for det videre planarbeidet og utformingen av det endelige planforslaget, skal behandles i oppstartsmøtet.

Temaer som skal gjennomgås:

• Hvordan det skal legges tilrette for samfunnsikkerhet, samarbeid og medvirkning
• Om planen omfattes av forskrift om konsekvensutredninger og hvordan evt. det videre opplegget for arbeidet skal være frem til en slik utredning foreligger
• Om det skal gjennomføres utredninger om andre bestemte temaer. og om kommunen eller forslagsstilleren skal utarbeide rapportene
• Vurdere om det er hensiktsmessig med en fellesbehandling av plan- og byggesak etter pbl §12-15
• Hvordan kommunen skal bidra underveis i planarbeidet
• Avklare om det er behov for flere dialogmøter senere mellom forslagsstiller og kommunen
• Sette opp en overordnet fremtidsplan som skal gjelde for planarbeidet
• Avklare kontaktpersoner hos kommunen og forslagsstiller
• Avklare om det er aktuelt å stoppe planinitativet etter pbl §12-8 andre ledd.

Byggesøknad

Hvis man skal få byggetillatelse må man først sende inn en byggesøknad. Hvis tiltaket er i samsvar med alle lover og regler vil man få byggetillatelse. Det er flere ting som må gjøres før søknaden sendes inn til kommunen. Hva som må gjøres, og hva som må være vedlagt søknaden avhenger av type tiltak. Alle byggesøknader må minimum inneholde:

• Beskrivelse av tiltaket det søkes om
• Tegninger av tiltaket på oppdatert situasjonskart i målestokk
• Detaljerte tegninger av alle sidene i tiltaket (fasade-, plan og snittegninger) i målestokk
• Dokumentasjon på at tiltaket er tilstrekkelig nabovarslet, og eventuelle protester fra naboer
• Beregninger av alle arealer og utnyttelsesgrad
• Beskrivelse i forhold til gjeldene arealplaner, teknisk forskrift, veiloven, miljøhensyn, grunnforhold, vann- og avløp m.m
• Estetisk redegjørelse
• Ansvarsskjemaer med tilhørende gjennomføringsplan

Kommunen kan også, i tillegg til disse punktene, be om hvilken som helst dokumentasjon som de mener de trenger for å kunne vurdere tiltaket opp mot regelverket.

Nabovarsel

Når man skal sende nabovarsel er det forskjellige måter man kan gjøre dette på. Velger man å sende digitalt via Altinn, finner man hvilke naboer man bør varsle i søknadsløsningen som blir brukt. Sender man nabovarsel på papir, kan man be kommunen om en oversikt over naboene.

Disse skal varsles:

• Naboeiendom, de som grenser til eiendommen din. Gjenboereiendom, som er eiendom som ikke grenser direkte til eiendommen din - men er skilt med vei, gate elv eller annet areal.
• Dersom det er flere eier av samme areal, må de varsles hver for seg. Det skal varsles selv om naboeiendommen ikke er bebygd, man trenger ikke å varsle leietakere eller leieboere.
• Hvis naboen et sameie eller borettslag er med et styre, så må styret varsles - men man trenger ikke å varsle de som bor i sameiet eller borettslaget.
• Kommunen må varsles dersom naboen er en kommunal eiendom.
• Hvis søknaden gjelder riving, må også de som har pengeheftelser i eiendommen varsles.
• Hvis det er flere som blir berørt av byggeplanene, kan kommunen kreve at de også får nabovarsel.

Innholdet i en nabovarsel

• En beskrivelse av hva man har tenkt å gjøre. Beskrivelsene må være så tydelig at naboer og gjenboere kan vurdere om de blir berørt av planene dine.
• Hvis det berører naboene eller gjenboerne - skal varselet inneholde den samme dokumentasjonen som byggesøknaden.
• Krever tiltaket dispensasjon, så må dette oppgis.
• Det må gis en frist for når eventuelle merknader fra naboene skal gis. Denne fristen må minst være på mist to uker etter varselet er sendt og nødvendig informasjon er gitt.

Det anbefales å fylle ut byggesøknad og nabovarsel samtidig for å enklere få oversikt over hva man må informere om i nabovarselet.

Merknader til byggeplanene

Naboene har mulighet til å komme med merknader innen fristen man har satt. Utfra hvilken type merknad må man vurdere om én bør:

• Endre prosjektet i tråd med merknadene og varsle naboene på nytt
• Sende inn byggesøknaden som den er, med alle merknader og egne kommentarer til hver enkelt merknad

Når søknaden sendes inn må det være vedlagt dokumentasjon på at naboene er varslet, samt forklaring på hvordan man har tatt hensyn til eventuelle merknader.

Dispensasjon

Hovedregelen er at utbygging skal skje i henhold i medhold av en vedtatt plan. Kommunen skal innvilge søknad om byggetillatelse etter §21-4 første ledd, dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Tiltaket må altså samsvare med gjeldene arealplaner og materielle regler gitt i loven og tilhørende forskrifter.

Hvis man ønsker å endre eller rive noe som står i strid med gjeldene lover, forskrifter eller reguleringsbestemmelser må man søke dispensasjon fra gjeldene regelverk jf. plan- og bygningsloven §19-1. Dispensasjon kan gis permanent eller midlertidig, og det kan settes vilkår for dispensasjonen jf. plan- og bygningsloven §19-3  Det er ikke mulig å søke dispensasjon fra saksbehandlingsreglene.

Hvordan søker man?

Søknaden sendes som et vanlig brev sammen med byggesøknaden. I søknaden må man begrunne hvorfor det søkes om dispensasjon.

Søknaden må inneholde informasjon om:

• Hvem som er tiltakshaver og søker
• Adressen til eiendommen
• Hva prosjektet omfatter
• Hva du søker dispensasjon fra, og hvor stort det eventuelle avviket er
• Tiltaket er midlertidig eller permanent
• Varsel til naboer om dispensasjonen

Søknaden skal også inkludere situasjonsplan og tegninger.

Når kan du få dispensasjon?

• Hensynet til bestemmelsene man søker dispensasjon fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene må være tydelig større enn ulempene. Man kan ikke begrunne fordeler og ulemper med personlige forhold, som økonomi og plassbehov.

Reguleringsplanen i Placepoint

Som illustrert i denne artikkelen er det en rekke forhold i en reguleringsplan det er svært viktig å ha kunnskap om. I Placepoint får til enkel tilgang til reguleringsplaner og kommuneplaner, og du kan lett se reguleringsformål for begge planene. Videre finner du link til kommunes planer for det aktuelle området du undersøker. Her er vi prisgitt kommunens løsning, men i de aller fleste kommunen finner du lett frem til både kommune- og reguleringsplanen med plankart og gjeldende bestemmelser.