Kommuneplan og reguleringsplan - hva gjelder hvor?

Kommuneplanen

Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsverktøy. Arealdelen i kommuneplanen med plankart og bestemmelser kan ha avgjørende betydning på hva du kan utvikle. Her får du innsikt i hva en kommuneplan består av, hva du bør undersøke, og hvilke begrensninger du kan støte på.

Kan jeg gjøre hva jeg vil på tomten min? Hva har kommunen av føringer? Kommunens mange planer og reguleringer kan ha avgjørende betydning på hva som er mulig å utvikle på en tomt. Det er lett å gå seg vill i de ulike planene, og det er en rekke detaljer som har avgjørende betydning på utviklingsmulighetene. De to viktigste planene du må forholde deg til er kommuneplanen, og dersom det foreligger; reguleringsplan.

Hver kommune bestemmer og vedtar sin egen kommuneplan, typisk for 10-20 år av gangen og revurderes hvert 4 år.

Kommuneplanens arealdel

I arealdelen til kommuneplanen legger kommunen rammene for fremtidig utvikling og setter konkrete regler/rammer for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse og bruksfomål som kan tillates.

 Kommuneplanens arealdel kan ha avgjørende betydning på eiendomsutviklingen i et gitt område. Arealdelen brukes som styringsredskap både til å vise områder hvor kommunen ønsker en spesiell planinnsats, og til å illustrere arealer som er viktig å forvalte på bestemte måter. Arealdelen fastlegger med bindende virkning den framtidige bruken av de forskjellige arealene, jf. plan- og bygningsloven § 11-6. Den gir grunnlag for å utarbeide mer detaljerte planer for enkeltområder, og for å kunne fatte beslutninger i enkeltsaker i tråd med kommunale mål og nasjonal arealpolitikk.

Arealdelen skal inneholde:

• Plankart
• Planbeskrivelse
• Generelle bestemmelser

Reguleringsplan

Reguleringsplan er et offentligrettslig vedtak som gjøres av kommunestyret, og som gir rammene for hvordan et nærmere geografisk avgrenset område innenfor kommunen kan brukes og bebygges. Planen består av et kart med reguleringsbestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser, jf. plan- og bygningsloven §12-1. Detaljeringsgraden er avhengig av formålet med planen, og om det er behov for videre detaljering for deler av planen når utbyggingspunktet nærmer seg. Gjennom regugleringsplanen fastsettes det hvordan, og til hvilke formål, arealene innenfor planen kan utnyttes og eventuelle vilkår knyttet til bruken.

Jf. plan- og bygningsloven §4-2 skal alle forslag til planer etter loven ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som er gjeldene for området.

Reguleringsplaner/områdereguleringer med videre krav om detaljregulering

1. Områderegulering

Skal utarbeides av kommunen dersom kommuneplanens arealplan stiller krav om
det, dette gjelder som regel større områder som krever felles planlegging mellom grunneierne og offentlige parter for å få til en bærekraftig byutvikling. Typisk gjelder dette sentrumsområder, nye lokale senter og større nye boligutviklingsområder. Områdereguleringen legger de ytre rammene for utvikling og legger ofte videre krav om detaljregulering av enkelte ‘delfelt’.

1. Detaljregulering

Dette er en plan for gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern. Detaljregulering skal brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel (og evt. områderegulering) sine ytre rammer og gå ned på ‘detalj’ nivå for den enkelte tomt/byggefelt.

Når går kommuneplanen foran reguleringsplan?

Hovedregel er at reguleringsplaner har forrang. Hver kommune kan selv bestemme i kommuneplanens arealdel hvilke tilfeller kommuneplanen går foran, typisk gjelder dette når det oppstår konflikt mellom «eldre» vedtatte reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel, så vil kommuneplanen ha forrang.

Reguleringsplaner er mer detaljerte enn kommuneplanen, og gir en mer presis beskrivelse av hva som kan bygges, hva som kan gjøres med eiendommen og hva som er regulert av lover på et bestemt område. Når reguleringsplaner er vedtatt og iverksatt, har den en juridisk bindene kraft og gjelder foran kommuneplanen, og alle søknader om byggetillatelse og annen form for utvikling av området skal være i tråd med reguleringsplanen.

Kommuneplanen gir retning og rammer for kommunens utvikling på lang sikt, men det er reguleringsplanene som gir de detaljerte reguleringene for hva som kan gjøres i et bestemt område. Kommuneplanen og reguleringsplanen skal være i samsvar med hverandre, og kommunen vil sørge for at reguleringsplaner er i tråd med kommuneplanen.

Viktige forskjeller mellom kommuneplanens arealdel og reguleringsplan

• Kommuneplanens arealdel er en overordnet plan, mens reguleringsplan er en mer detaljert plan.
• Kommuneplanens arealdel gir ikke ekspropriasjonsgrunnlag. Reguleringsplan kan gi ekspropriasjonsgrunnlag.
• Kommunestyrets vedtak om arealdel til kommuneplan kan ikke påklages. Reguleringsplanvedtak kan påklages.
• Kommuneplanprosessen har mindre omfattende varslingsbestemmelser overfor private enn tilsvarende prosess for reguleringsplan.
• Kommuneplanens arealdel gir ikke adgang til å stille vilkår for utbygging og arealbruk i samme utstrekning som i reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser.
• Kommuneplanen har mindre mulighet for underinndeling av visse arealformål og gir ikke anledning til å kombinere ulike hovedformål.
• En reguleringsplan kan gi vesentlig mer detaljerte bestemmelser enn en kommuneplan.
  

‍