Hva inneholder en kommuneplan?

Kan jeg gjøre hva jeg vil på tomten min? Hva har kommunen av føringer? Kommunens mange planer og reguleringer kan ha avgjørende betydning på hva som er mulig å utvikle på en tomt. Det er lett å gå seg vill i de ulike planene, og det er en rekke detaljer som har avgjørende betydning på utviklingsmulighetene. De to viktigste planene du må forholde deg til er kommuneplanen, og dersom det foreligger; reguleringsplan. Her går vi i dybden på kommuneplanen.

Kommuneplanen og kommuneplanens arealdel

Kommuneplanen er det overordnede styringsdokumentet i enhver kommune. Den består av en samfunnsdel og en arealdel. I de fleste kommuner rulleres kommuneplanen hver fjerde år, og ofte i forbindelse med en ny politisk valgperiode.

• Samfunnsdelen er kommunens verktøy som setter retning for samfunnsutviklingen og synliggjør kommunens strategiske valg. Her omtales gjerne forhold som er sentralt for samfunnsutviklingen som barn og unge, folkehelse, integrering, eldre, næringspolitikk osv. Samfunnsdelen i kommuneplanen skal også synliggjøre utfordringer, mål og strategier for kommunen som organisasjon.
• Arealdelen skal følge opp samfunnsdelen. Denne skal vise hvordan kommunens arealbruk skal bidra til at kommunen når målene som er presentert i samfunnsdelen.  Kommuneplanens arealdel kan ha avgjørende betydning på eiendomsutviklingen i et gitt område. Arealdelen brukes som styringsredskap både til å vise områder hvor kommunen ønsker en spesiell planinnsats, og til å illustrere arealer som er viktig å forvalte på bestemte måter. Arealdelen fastlegger med bindende virkning den framtidige bruken av de forskjellige arealene, jf. plan- og bygningsloven § 11-6. Den gir grunnlag for å utarbeide mer detaljerte planer for enkeltområder, og for å kunne fatte beslutninger i enkeltsaker i tråd med kommunale mål og nasjonal arealpolitikk.

Arealdelen skal inneholde:

• Plankart
• Planbeskrivelse
• Generelle bestemmelser

Plankart

I plankartet finner du hovedtrekkene i arealbruken samt arealformål og hensynssoner med tilhørende bestemmelser som fastlegges i planen. Arealene angis med arealformål, og hensynssoner angis der det er formålstjenlig. Plankartet må være entydig. Det skal gå klart fram av tegnforklaringen og de tilhørende bestemmelsene, hvilke arealformål og hensynssoner arealene er avsatt til, og hvilke restriksjoner og krav som gjelder.

Planbeskrivelse

Planbeskrivelsen skal beskrive kommuneplanens formål, hovedinnhold og virkninger, jf. plan- og bygningsloven § 4-2. Den skal angi hvilke vurderinger som har ført fram til den foreslåtte planen, og hvilke rammebetingelser planen bygger på. Dersom det tilrettelegges for nye områder til utbyggingsformål eller vesentlig endret arealbruk i eksisterende byggeområder, skal planbeskrivelsen inneholde en konsekvensutredning.

Planbestemmelser

Planbestemmelser til kommuneplanens arealdel er et dokument som beskriver en rekke forhold som du må være oppmerksom på som utbygger. Noen av disse forholdene kan være gjeldende i hele kommunen, mens andre gjelder kun for deler av kommunen, eller for noen felt.

Nærmere om plankartet

I plankartet finner du seks ulike arealformål og hver av de kan, etter behov, ha flere undermål.

1. Bebyggelse og anlegg.
Underformål: boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer    anlegg, uteoppholdsarealer, grav- og urnelunder.

2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.
Underformål: veg, bane, lufthavn, havn, hovednett for sykkel, kollektivnett, kollektivknutepunkt, parkeringsplasser, traséer for teknisk infrastruktur.

3. Grønnstruktur.
Underformål: naturområder, turdrag, friområder og parker.

4. Forsvaret.
Underformål: ulike typer militære formål.

5. Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift.
Underformål:
    a) areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.
    b) areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv., jf. § 11–11 nr. 2.

6. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone.
Underformål: ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, drikkevann, natur- og friluftsområder hver for seg eller i kombinasjon.

I områder hvor arealplanen bare angir hovedformål for arealbruk, skal det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser som klargjør vilkårene for bruk og vern av arealene, jf. Plan og bygningsloven §§ 11–9 til 11–11”. Disse områdene skal angis på kartet.  

Hensynssoner

I plankartet er hensynssoner angitt. Dette er hensyn og restriksjoner som har betydning for bruken av areal. Disse kan ha tilhørende retningslinjer og bestemmelser, og det kan angis flere soner for samme areal.

Hensynssoner er hjemlet i Plan og bygningslovens § 11-8. “Til hensynssone skal det i nødvendig utstrekning angis hvilke bestemmelser og retningslinjer som gjelder eller skal gjelde i medhold av loven eller andre lover for å ivareta det hensynet sonen viser.

Det kan fastsettes følgende hensynssoner:

a) Sikrings-, støy- og faresoner med angivelse av fare årsak eller miljørisiko. Det kan gis bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for tiltak og/eller virksomheter, jf. § 1–6, innenfor sonen.

b) Sone med særlige krav til infrastruktur med angivelse av type infrastruktur. Det kan gis bestemmelser om krav til infrastruktur i et utbyggingsområde, både som forbud eller påbud med hjemmel i § 11–9 nr. 3 og nr. 4.

c) Sone med særlige hensyn til landbruk, reindrift, mineralressurser, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø, med angivelse av interesse. For randsonen til nasjonalparker og landskapsvernområder kan det, samtidig med fastsetting av verneforskrift for nytt verneområde eller revisjon av verneforskrift eller forvaltningsplan for etablerte verneområder, fastsettes bestemmelser for å hindre vesentlig forringelse av verneverdiene i verneområdet. Det kan gis retningslinjer om begrensninger av virksomhet og vilkår for tiltak for å ivareta interessen i sonen. Det kan gis retningslinjer om hvilke hensyn som skal vektlegges ved praktisering av annen lovgivning så langt kommunen er tillagt myndighet etter vedkommende lov.

d) Sone for båndlegging i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven eller andre lover, eller som er båndlagt etter slikt rettsgrunnlag, med angivelse av formålet. Båndlegging i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven eller andre lover er tidsbegrenset til fire år, men kan etter søknad til departementet forlenges med fire år.

e) Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer, samt omforming og fornyelse. Bestemmelser til denne sonen kan fastsette at flere eiendommer i et område skal undergis felles planlegging og at det skal brukes særskilte gjennomførings-virkemidler. Det kan også gis bestemmelser med hjemmel i § 11–9 nr. 3.

f) Sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde uendret. Ved bruk av denne hensynssonen skal kommunen vurdere om reguleringsplanene er i medhold av nasjonale og regionale interesser”.

Hensynssoner skal vise viktige hensyn og interesser og gjelder uavhengig av hvilket arealformål som gjelder i et område. Hensynssoner kan være knyttet til naturgitte eller lovregulerte forhold som gir direkte begrensninger for arealbruken, eller til krav til kvalitet og utforming gitt i bestemmelser til hensynssonene. De ligger også til grunn for videre saksbehandling og regulering, og kan for eksempel brukes for å vise hvor det stilles krav om felles planlegging for flere områder. Omfanget av bruk av hensynssoner vurderes sammen med arealformål og bestemmelser. Plan og bygningsloven legger opp til at de skal begrenses til vesentlige forhold.

Nærmere om planbestemmelser

Som illustrert over er det en rekke områder som kan være gjenstand for ulike bestemmelser. Planbestemmelser er et dokument som i tillegg til plankartet man bør ha innsikt i som utbygger. Planbestemmelsene finnes som oftest lett tilgjengelig på kommunen hjemmesider. De er hjemlet i tre paragrafer i plan og bygningsloven:

• § 11-8 Bestemmelser til hensynssoner ( som er omtalt over)
• § 11-9 Generelle planbestemmelser til kommuneplanens arealdel
• §§ 11-10 og 11-11 Bestemmelser til de enkelte arealformål i arealdelen

Generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel

Uavhengig av arealformål kan kommunen vedta bestemmelser til kommuneplanens arealdel om:

1. krav om reguleringsplan for visse arealer eller for visse tiltak, herunder at det skal foreligge områderegulering før detaljregulering kan vedtas,
2. innholdet i utbyggingsavtaler, jf. § 17-2,
3. krav til nærmere angitte løsninger for vannforsyning, avløp, avrenning, veg og annen transport i forbindelse med nye bygge- og anleggstiltak, herunder forbud mot eller påbud om slike løsninger, og krav til det enkelte anlegg, jf. § 18-1.Det kan også gis bestemmelse om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. § 27-5,
4. rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice (det kan for eksempel være skoler), teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til bygge- og anleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen,
5. byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, herunder om universell utforming, leke-, ute- og oppholdsplasser, skilt og reklame, parkering, frikjøp av parkeringsplasser etter § 28-7 og utnytting av boligmassen etter § 31-6,
6. miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur, herunder om midlertidige og flyttbare konstruksjoner og anlegg,
7. hensyn som skal tas til bevaring av eksisterende bygninger og annet kulturmiljø,
8. forhold som skal avklares og belyses i videre reguleringsarbeid, herunder bestemmelser om miljøoppfølging og -overvåking.

De generelle bestemmelsene kan knyttes til hele kommunens areal eller til delområder i den aktuelle kommunen. Disse kan følges opp gjennom konkrete krav i reguleringsplaner.

Til arealformål 1-4 (bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og forsvaret) kan det gis bestemmelser om en rekke forhold. I henhold til plan og bygningslovens § 11-7 kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om:

1. at mindre utbyggingstiltak ikke krever ytterligere plan dersom det er gitt bestemmelser om utbyggingsvolum og uteareal, og forholdet til transportnett og annet lovverk er ivaretatt,
2. fysisk utforming av anlegg,
3. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal,
4. lokalisering, bruk og strenghetsklasser for avkjørsler til veg,
5. i hvilke områder Forsvaret i medhold av § 20-7 selv kan fatte vedtak om virksomhet, bygg og anlegg.

Til arealformålene nr. 5 og 6 (Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift og Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone) kan det i henhold til § 11-7 i plan og bygningsloven i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om:

1. omfang, lokalisering og utforming av bygninger og anlegg til landbruk og reindrift som nevnt i § 11-7 andre ledd nr. 5,
2. at spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse og annen bebyggelse kan tillates gjennom behandling av enkeltvise søknader eller reguleringsplan når formålet, bebyggelsens omfang og lokalisering er nærmere angitt i arealplanen,
3. bruk og vern av vannflate, vannsøyle og bunn,
4. å tillate nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag i 100-metersbeltet langs sjøen med sikte på landbruk, reindrift, fiske, fangst, akvakultur og ferdsel til sjøs,
5. at det for områder inntil 100 meter langs vassdrag skal være forbudt å sette i verk bestemt angitte bygge- og anleggstiltak. I slikt område kan det også gis bestemmelser for å sikre eller opprettholde kantvegetasjon, og for å sikre allmennhetens tilgang til strandsonen,
6. ferdsel i områder med spesielle vernehensyn og på sjøen,
7. hvilke artsgrupper eller arter av akvakultur som enkeltvis eller i kombinasjon kan etableres.

Seks hovedtyper bestemmelser

1. Den første typen bestemmelser, etter plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 1, går ut på at det kan stilles krav om reguleringsplan (områderegulering og/eller detaljregulering). Reguleringsplan skal være vedtatt før det kan gjennomføres nærmere angitte bygge- og anleggsarbeider i områder i arealdelen der plankravet gjelder.
2. Den andre hovedtypen bestemmelser, etter plan- og bygningsloven §§ 11-9 nr. 5, 11-10 og 11-11 nr. 1, 2, 3, 4 og 5, knytter seg til byggeområder, LNFR-områder med spredt utbygging og strandsonen langs sjø og vassdrag. Disse omfatter kriterier for lokalisering av bebyggelse og anlegg, og hva bygninger og arealer kan brukes til. Slike bestemmelser kan også brukes for å dimensjonere omfang og volum av ny utbygging, det vil si styring av tomteutnyttelse og antall enheter (antall bygninger og ikke antall boliger). Videre kan det stilles funksjonskrav og krav til utforming av bygninger og anlegg. Det kan også stilles krav til utomhusløsninger og opparbeiding av utearealer med videre samtidig med bebyggelsen.
3. Den tredje hovedtypen bestemmelser, etter plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 4, gjelder rekkefølge. Planbestemmelser kan enten samordne rekkefølgen for gjennomføringen av de enkelte tiltak i et byggeområde, eller fastsette tidspunkt eller hvilke krav som må være oppfylt for når et område anses for å være byggeklart. Utbyggingen kan i så fall samordnes med at det opprettes overordnet infrastruktur eller andre nødvendige samfunnstjenester. Slike bestemmelser kan også knytte seg til forhold utenfor planområdet, eksempelvis slik at tiltak innenfor området i en kommunedelplan ikke kan gjennomføres før overordnet infrastruktur utenfor planområdet er etablert og satt i drift.
4. Den fjerde hovedtypen bestemmelser, etter plan- og bygningsloven § 11-11nr. 5, 6 og 7, gjelder rene byggeforbud. Det kan eksempelvis være forbud mot å gjennomføre nærmere angitte bygge- og anleggstiltak i 100-metersbeltet langs vassdrag.
5. Den femte hovedtypen bestemmelser omfatter formings-, miljø- og funksjonskrav, jf. plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 3, 5, 6, og 7 og § 11-10 nr. 2. Det kan eksempelvis gjelde krav til tekniske løsninger og anlegg, byggegrenser, funksjonskrav til utearealer og bebyggelse, krav til miljøkvalitet, estetikk og hensyn som skal tas til bevaring av bygninger og kulturmiljø med mer.
6. Den sjette typen bestemmelser knytter seg til forhold som skal følges opp i videre reguleringsarbeid, herunder miljøoppfølging og -overvåking, jf. § 11-9nr. 8.

Generelle tendenser i kommunens arealforvaltning

Norske kommuner står ovenfor relativt sprikende, ofte tildes motsettende utfordringer. Mange kommuner opplever fraflytting, mens noen opplever begrenset tilgang på areal for å støtte opp under ønsket vekst. Likevel er det noen felles utfordringer som de fleste kommuner står ovenfor og som preger utviklingen i de fleste kommuner. Det er økt fokus på å beholde, og/eller øke omfanget av matjord og potensielle mat-produserende arealer. Følgelig er det stadig viktigere å kartlegge arealtypen av et gitt område da det ofte er mer krevende å utvikle på dyrka mark en tidligere.

Klimautfordringene vi står ovenfor fører også til større oppmerksomhet rundt høy arealutnyttelse i sentrumsområder og rundt kollektivknutepunkt. En del sentralt beliggende kommuner har et ønske om å fortette og transformere disse områdene fremfor å ta nye utbyggingsområder i bruk. Klimautfordringene fører også til at været endrer seg, og det er også stad større bevissthet rundt å beholde biologisk mangfold i floraen og faunaen.

Slik kan Placepoint hjelpe deg med å avdekke forhold i kommuneplanen

I Placepoint finner du enkelt frem til kommuneplan og reguleringsplan på tomten du undersøker. Herfra har vi linket inn til den enkelte kommunens hjemmesider. Ulike kommuner har ulike løsninger, men oftest er det relativt enkelt å finnes frem til kommuneplanen og dens bestemmelser når man først er inne på en tomt eller i et område. Vi har også en rekke andre kartlag som avdekker forhold som det i stadig større grad blir viktig å være oppmerksom på, kart som viser arealtypen, natur- og kulturområder, kulturminner, vernplan for vassdrag, strandsone og markagrensen for å nevne noe.