Triple net er en leieavtale der leietaker dekker absolutt alle driftskostnader på bygget i tillegg til leien: eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold. Det er den vanligste leieformen i institusjonell amerikansk eiendom og brukes også på single-tenant lager, logistikk og store næringsleieavtaler i Norge. Navnet "triple net" kommer av at leien forhandles "netto" mot tre kostnadskategorier som leietaker overtar.

Forskjellen mot en tradisjonell brutto leieavtale er at eier ikke har eksponering mot OpEx-utviklingen. Eier mottar et fast leiebeløp pluss eventuell KPI-justering, mens leietaker bærer all kostnadsrisiko (inkludert konsekvensene av energiprishopp, forsikringspremier som stiger med flomrisiko, og kommunale avgifter som vedtas ad hoc). Det gjør triple net-leie attraktivt for fond og forsikringsselskap som søker forutsigbar kontantstrøm, men setter samtidig høyere krav til leietakerens kredittverdighet siden eier ikke har noe operasjonelt verktøy for å beskytte sin egen avkastning hvis leietaker går konkurs.

I Norge har vi en parallell tradisjon med bare-house-leie, der leietaker overtar selve byggherreansvaret og typisk også CapEx-elementer som tak og fasade. Forskjellen er at triple net som hovedregel begrenser leietakers ansvar til drift og periodisk vedlikehold, mens bare-house kan inkludere hele byggshellet. I praksis brukes begrepene noe overlappende, og avtalevilkårene varierer fra kontrakt til kontrakt; det er konkret kostnadsfordelingen som teller, ikke etiketten på avtalen. Norske triple net-kontrakter er som regel basert på Norsk Eiendom-malen eller en modifisert internasjonal mal.

Triple net-leie påvirker både yield, internrente og gjeldsbetjeningsgrad. Yielden kan se høyere ut på papiret fordi netto driftsinntekter er nær brutto leieinntekter, men det reelle risikobildet er konsentrert i leietakerens kredittverdighet og leiekontraktens lengde. Banker priser typisk inn dette ved å kreve lavere belåningsgrad eller egne kredittkovenanter knyttet til leietakerens regnskap. For en kjøper i en transaksjon er en triple net-kontrakt med lang løpetid og solid leietaker det nærmeste man kommer en obligasjonsinvestering i eiendom; et mindre solid leietakerforhold på samme kontraktsstruktur kan derimot være risikabelt selv om yielden virker attraktiv.

I Placepoint kan du sammenholde leietager, kontraktslengde og bygningsdata fra eiendomspanelet når du analyserer en triple net-portefølje.

Engelsk: Triple net lease (NNN). A lease where the tenant covers all operating expenses, insurance, and maintenance in addition to base rent. Closely related to but distinct from the Norwegian bare-house lease.

Se også Placepoints dokumentasjon: Triple net (NNN)