En covenant (lånebetingelse) er et vilkår i en låneavtale som låntakeren forplikter seg til å overholde gjennom hele lånets løpetid. I eiendomsfinansiering er covenants långiverens viktigste verktøy for å følge med på risikoen etter at lånet er utbetalt: bryter låntakeren et vilkår, opprstår et mislighold (breach) som gir banken rett til å reagere, selv om rente og avdrag er betalt som avtalt.

Covenants deles vanligvis i to grupper. Finansielle covenants knytter seg til nøkkeltall og måles løpende, typisk hvert kvartal. De vanligste i eiendom er en øvre grense for belåningsgrad (LTV, for eksempel «maks 65 %»), en nedre grense for gjeldsbetjeningsgrad (DSCR) og en nedre grense for rentedekningsgrad (ICR). Ikke-finansielle covenants regulerer atferd: forbud mot å ta opp ny gjeld med prioritet, krav om å holde eiendommen forsikret, begrensning på utbytte, eller krav om å informere banken ved salg av en stor leietaker eller vesentlig endring i eiendomsselskapet.

Brudd på en covenant utløser ikke automatisk oppsigelse. Vanligst er at banken og låntakeren forhandler: midlertidig dispensasjon (waiver), nedbetaling for å bringe nøkkeltallet tilbake under grensen, økt rente eller tilleggssikkerhet. Men et brudd flytter forhandlingsmakten til banken, og i et fallende marked der verdivurderingen presser LTV oppover, kan flere låntakere bryte LTV-covenanten samtidig uten å ha gjort noe galt med driften. Derfor leses covenant-marginen som et mål på hvor mye markedsuro en finansiering tåler.

For en investor er covenant-strukturen en del av risikobildet ved kjøp av en belånt eiendom eller et eiendomssyndikat. Stramme covenants gir lavere rente, men mindre handlingsrom; romslige covenants koster mer, men gir fleksibilitet i nedgangstider. I en due diligence gjennomgås derfor alle covenants i eksisterende lån, sammen med når de måles, hvilke marginer som finnes, og hva som skjer ved brudd. En eiendom med god yield, men anstrengte covenants, kan være en større risiko enn tallene ellers tilsier.

Engelsk: Loan covenant.

Se også Placepoints dokumentasjon: Covenant