Sekundærrom, ofte forkortet S-rom, er rom i en bolig som ikke regnes som oppholdsrom: bod, teknisk rom, vaskerom uten dusj, og garasje plassert internt i boligen. Sammen med primærrom (P-rom) utgjorde sekundærrom det innvendige bruksarealet BRA-i etter den gamle NS 3940-versjonen, og du støter fortsatt på begrepet i prospekter, takster og verdivurderinger.

Skillet mellom P-rom og S-rom kom inn i NS 3940 i 2007/2008 som en funksjonsoppdeling av boligens innvendige areal. Tanken var enkel: kjøper og selger skulle se hvor mye av arealet som var levelig oppholdsareal, og hvor mye som var bod og teknisk. P-rom dekker stue, kjøkken, soverom, bad, gang, kontor og lignende; S-rom dekker det som er igjen innenfor boenheten av lager- og servicekarakter. Et målbart rom (fri høyde minst 1,9 m, bredde minst 0,6 m) som verken er fast bod eller teknisk rom og som har normal innredningsstandard, regnes som P-rom. Et målbart rom uten egnet adkomst, isolasjon eller innredning blir S-rom.

NS 3940 ble revidert på nytt i 2023, med virkning for nye boligprospekter fra 2024. Den nye versjonen faser i praksis ut P-rom/S-rom-skillet til fordel for BRA-i, BRA-e og BRA-b som hovedkategorier. Du finner derfor at:

• Prospekter fra etter 2024 oppgir BRA-i som hovedflaten, gjerne uten å bryte den ned i P-rom og S-rom.
• Prospekter fra perioden 2008-2023 oppgir både P-rom og S-rom som funksjonsoppdeling av BRA-i.
• Tilstandsrapporter etter NS 3600 bruker fortsatt skillet i sin dokumentasjon, fordi takstbransjen og forsikringsbransjen ikke har hentet seg inn på den nye standarden ennå.

I praksis betyr dette at en bolig der prospektet fra 2018 oppga "BRA-i 95 m² (P-rom 80, S-rom 15)" i 2026 oppgis som "BRA-i 95 m²", med samme målte areal. Det er beskrivelsen som har endret seg, ikke arealet. For primærbolig-vurdering hos Skatteetaten er det fortsatt P-rom (eller BRA, avhengig av boligtype og tilhørende arealberegning) som ligger til grunn for sjablong-formuesverdien. Eldre BOA-mål dekket bare P-rom-delen.

Praktiske konsekvenser for kjøper og selger:

• Et høyt S-rom-tall i et eldre prospekt indikerer mye bod, teknisk rom eller intern garasje. Det er ikke et bruksareal man "lever i" og bør ikke prises som P-rom.
• Endring av et rom fra S-rom til P-rom (typisk: bod gjøres om til soverom) kan utløse byggesøknad etter TEK17 hvis det reduserer den samlede oppholdsstandarden i boligen, men handler oftest om vinduer, høyde, ventilasjon og rømningsvei.
• Feilklassifisering kan gi grunnlag for prisavslag etter avhendingsloven § 3-8 hvis et rom er oppgitt som P-rom i prospektet uten å oppfylle vilkårene.

I Placepoint vises samlet BRA per bruksenhet i bygningspanelet, hentet fra matrikkelen. Den interne P-rom/S-rom-fordelingen registreres ikke der; den finner du i prospektet eller tilstandsrapporten for den enkelte bolig.

Engelsk: Secondary rooms (S-rom, per NS 3940).

Se også Placepoints dokumentasjon: Sekundærrom (S-rom)