Utbyggingspotensial er hvor mye mer som kan bygges på en tomt eller i et område enn det som står der i dag. Det er forskjellen mellom dagens utnyttelse og den utnyttelsen reguleringen tillater, og det er ofte den enkeltfaktoren som avgjør om en eiendom er interessant for en utvikler. En tomt med en liten enebolig, men der planen tillater et leilighetsbygg, har et stort utbyggingspotensial selv om dagens bebyggelse er beskjeden.

Potensialet bestemmes først og fremst av rammene i reguleringsplanen: tillatt arealformål, utnyttelsesgrad målt som BYA eller %-BRA, og høydebegrensninger. Regner man tillatt utnyttelse mot tomtearealet og trekker fra det som allerede er bygd, får man et grovt mål på hvor mange ekstra kvadratmeter eller boenheter som kan opphøres. Men de juridiske rammene er bare utgangspunktet. Fysiske forhold som tomtens form, helning, grunnforhold og adkomst, og krav til uteareal, parkering, sol og avstand til nabo, kan gjøre at det reelle potensialet er lavere enn det reguleringen i teorien åpner for.

Det er nyttig å skille mellom regulert og uutnyttet potensial på den ene siden, og potensial som forutsetter en planendring på den andre. Innenfor gjeldende plan kan man bygge ut det reguleringen allerede tillater, noe som er relativt forutsigbart. Større potensial krever ofte en ny reguleringsplan eller dispensasjon, for eksempel ved fortetting eller i et transformasjonsområde. Slikt potensial er mer verdifullt, men også mer usikkert, fordi det avhenger av en politisk planprosess som kan ta år og som kan ende annerledes enn forventet.

Utbyggingspotensial er tett knyttet til verdi. En tomtepris reflekterer ofte ikke bare dagens bruk, men forventningen om hva som kan bygges. Forholdet mellom forventet utbygging og det man betaler for tomten, vurderes gjerne gjennom en tomteanalyse, der potensialet veies mot kostnader til opparbeiding, riving og rekkefølgekrav. Et høyt teoretisk potensial gir liten verdi hvis det ikke lar seg realisere økonomisk eller praktisk.

Et vanlig feilgrep er å lese det teoretiske maksimaltallet fra reguleringen som om det var fullt ut realiserbart. I praksis spiser krav til uteoppholdsareal, parkering, avstand til nabo, sol og brannsikkerhet av rammen, og rekkefølgekrav kan utløse kostnader til vei, vann og avløp før noe kan bygges. Det realistiske utbyggingspotensialet ligger derfor som regel under det reguleringen formelt tillater, og avstanden mellom de to er nettopp det en grundig vurdering skal fange opp.

I Placepoint kan du vurdere utbyggingspotensialet på en eiendom ved å se matrikkeldata, gjeldende reguleringsplan og utnyttelsesgrad samlet, og sammenligne tillatt utnyttelse med dagens bebyggelse.

Engelsk: Development potential (utbyggingspotensial; how much more can be built on a site than exists today, within or beyond current zoning).

Se også Placepoints dokumentasjon: Utbyggingspotensial