En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område som fastsetter hva arealet skal brukes til og hva som kan bygges der. Planen består av et plankart, tilhørende reguleringsbestemmelser og normalt en planbeskrivelse. Bestemmelsene styrer arealformål (bolig, næring, samferdsel, friområde, tjenesteyting og så videre), utnyttelsesgrad, byggehøyder, plassering, atkomst, parkering, hensynssoner og rekkefølgekrav. En rettskraftig reguleringsplan er bindende både for kommunen og for private grunneiere, og styrer all senere byggesaksbehandling.

Hjemmelen ligger i plan- og bygningsloven kapittel 12. Etter pbl § 12-1 kreves det reguleringsplan for større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Loven skiller mellom to hovedtyper:

• Ømradesregulering (pbl § 12-2) brukes når kommunen vil styre utviklingen av et større område med flere eiendommer eller flere aktører, typisk en bydel eller transformasjonsområde. Den fremmes normalt av kommunen.
• Detaljregulering (pbl § 12-3) brukes for et enkeltprosjekt eller et mindre område. Den kan fremmes både av kommunen og av private forslagsstillere; i praksis er det denne typen private utbyggere oftest forholder seg til. Et privat planforslag må utarbeides av fagkyndige og holde seg innenfor hovedtrekkene i kommuneplanens arealdel og gjeldende områdereguleringer. Enkelte tiltak har egne krav: vindkraftanlegg på land krever for eksempel områderegulering.

Prosessen i plan- og bygningsloven starter med planinitiativ og oppstartsmøte med kommunen (pbl § 12-8), deretter varsel om planoppstart, utarbeidelse av planforslag (med konsekvensutredning der det er pliktig), offentlig høring i minst seks uker, og endelig vedtak i kommunestyret. Skal et prosjekt fravike planen, må det enten innvilges dispensasjon etter pbl kapittel 19, eller planen må endres gjennom en formell planendring. Mindre vesentlig endring etter pbl § 12-14 andre ledd er en lettere prosess uten ny høring.

Statlige og regionale myndigheter (Statsforvalteren, Statens vegvesen, Bane NOR, NVE, Riksantikvaren med flere) kan fremme innsigelse før vedtak når planen treffer nasjonale eller regionale interesser. En uavklart innsigelse må løses i mekling hos Statsforvalteren eller hos Kommunal- og distriktsdepartementet før planen kan tre i kraft.

Reguleringsplaner ligger i kommunenes planregistre og samles nasjonalt på arealplaner.no hos Kartverket, basert på datasettet Plandata i Geonorge. Det er reguleringsplanen som typisk styrer utnyttelse via %-BRA, %-BYA, maks gesimshoyde og mønehøyde, og det er rekkefølgekravene i planen som ofte avgjør når et prosjekt kan starte. Bestemmelsene om grad av utnytting følger rundskriv H-2300 fra Kommunal- og distriktsdepartementet. Symbolbruken på plankartet er fastsatt nasjonalt i Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, del 2: Tegneregler. Oslo har historisk operert med sitt eget tegnesett for kommunale reguleringsplaner, så fargebruk og skravering på Oslo-planer skiller seg fra nasjonal standard - sjekk alltid plankartets tegnforklaring før du tolker symbolene.

Eldre reguleringsplaner kan ha andre arealformål enn dagens versjon av loven (PBL 2008). De gjelder fortsatt, men tolkes etter dagens definisjoner så langt det passer. Mange utbyggingsprosjekter starter med å sjekke om gjeldende plan tillater ønsket utnyttelse, og om ikke, vurdere dispensasjon eller planendring.

I Placepoint vises gjeldende reguleringsplan for en eiendom i eiendomspanelet, inkludert arealformål, bestemmelser, hensynssoner og rekkefølgekrav. En gjennomgang av flyten ligger i eksempelet Regulering og maks BRA.

Engelsk: Zoning plan (per Plan- og bygningsloven).

Se også Placepoints dokumentasjon: Reguleringsplan