.svg)
En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område som fastsetter hva arealet skal brukes til og hva som kan bygges der. Planen består av et plankart, tilhørende reguleringsbestemmelser og normalt en planbeskrivelse. Bestemmelsene styrer arealformål (bolig, næring, samferdsel, friområde, tjenesteyting og så videre), utnyttelsesgrad, byggehøyder, plassering, atkomst, parkering, hensynssoner og rekkefølgekrav. En rettskraftig reguleringsplan er bindende både for kommunen og for private grunneiere, og styrer all senere byggesaksbehandling.
Hjemmelen ligger i plan- og bygningsloven kapittel 12. Etter plan- og bygningsloven § 12-1 kreves det reguleringsplan for større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Loven skiller mellom to hovedtyper:
Prosessen i plan- og bygningsloven starter med planinitiativ og oppstartsmøte med kommunen (plan- og bygningsloven § 12-8), deretter varsel om planoppstart, utarbeidelse av planforslag (med konsekvensutredning der det er pliktig), offentlig høring i minst seks uker, og endelig vedtak i kommunestyret. Skal et prosjekt fravike planen, må det enten innvilges dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19, eller planen må endres gjennom en formell planendring. Mindre vesentlig endring etter plan- og bygningsloven § 12-14 andre ledd er en lettere prosess uten ny høring.
Statlige og regionale myndigheter (Statsforvalteren, Statens vegvesen, Bane NOR, NVE, Riksantikvaren med flere) kan fremme innsigelse før vedtak når planen treffer nasjonale eller regionale interesser. En uavklart innsigelse må løses i mekling hos Statsforvalteren eller hos Kommunal- og distriktsdepartementet før planen kan tre i kraft.
Reguleringsplaner ligger i kommunenes planregistre og samles nasjonalt på arealplaner.no hos Kartverket, basert på datasettet Plandata i Geonorge. Det er reguleringsplanen som typisk styrer utnyttelse via %-BRA, %-BYA, maks gesimshøyde og mønehøyde, og det er rekkefølgekravene i planen som ofte avgjør når et prosjekt kan starte (for eksempel "fortau langs Kongeveien skal være ferdigstilt før første brukstillatelse"). Bestemmelsene om grad av utnytting følger rundskriv H-2300 fra Kommunal- og distriktsdepartementet. Symbolbruken på plankartet (skraveringer, linjetyper, farger for de ulike arealformålene) er fastsatt nasjonalt i Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, del 2: Tegneregler, oppsummert med eksempler på Regjeringens veiledningsside om plankart. Oslo har historisk operert med sitt eget tegnesett for kommunale reguleringsplaner, så fargebruk og skravering på Oslo-planer skiller seg fra nasjonal standard - sjekk alltid plankartets tegnforklaring før du tolker symbolene.
Eldre reguleringsplaner kan ha andre arealformål enn dagens versjon av loven (PBL 2008). De gjelder fortsatt, men tolkes etter dagens definisjoner så langt det passer. Mange utbyggingsprosjekter starter med å sjekke om gjeldende plan tillater ønsket utnyttelse, og om ikke, vurdere dispensasjon eller planendring.
I Placepoint vises gjeldende reguleringsplan for en eiendom i eiendomspanelet, inkludert arealformål, bestemmelser, hensynssoner og rekkefølgekrav. Hva fargene og skraveringene på plankartet betyr, står i reguleringsplan-legenden. En gjennomgang av flyten ligger i eksempelet Regulering og maks BRA.
Engelsk: Zoning plan (per Plan- og bygningsloven).
Se også Placepoints dokumentasjon: Reguleringsplan
