Vad är ett optionsavtal?

Kort svar: Ett optionsavtal ger rätt, men inte skyldighet, att köpa en fastighet, och används typiskt av exploatörer som vill få klarhet i detaljplaneringen (reguleringen) innan de förbinder sig att köpa. Markägaren ”reserverar” fastigheten mot betalning under en avtalad period. Se upp: om avtalet i realiteten förpliktar till köp kan det utlösa skattskyldighet som vid en vanlig försäljning.

Definition och rättslig grund

Option är en rätt eller en möjlighet att köpa till exempel en fastighet eller aktier. Ett optionsavtal är därmed ett avtal som ger rätt eller möjlighet att köpa det aktuella avtalsobjektet. Optionsavtalet innebär ingen skyldighet att köpa och är följaktligen inget bindande köpeavtal.

Optionsavtal används ofta vid överlåtelse av fast egendom i exploateringsprojekt och fungerar ofta som ett alternativ till ett köpekontrakt. En köpoption på fast egendom ger en rätt, men inte skyldighet, att senare köpa en fastighet. Det innebär att den potentiella köparen ”reserverar” en fastighet mot betalning under en period. Försäljningspriset för fastigheten har parterna ofta kommit överens om innan avtalet ingås.

Hur används optionsavtal i fastighetsutveckling?

Exploatörer vill ofta klarlägga om det finns möjligheter till planändring för ett markområde innan de genomför ett eventuellt fastighetsköp. Optionsavtal är därför en bra lösning för en exploatör för att få möjlighet att köpa en fastighet utan att han tar på sig en stor ekonomisk risk.

Markägaren har ofta ett markområde som i dag saknar värde och som kräver både kunskap och resurser för att kunna utvecklas. Exploatörerna vill gärna undersöka om ett område som är detaljplanelagt för verksamheter kan planläggas om för bostäder, eller pröva om ett LNF-område kan detaljplaneläggas för bostadsbebyggelse innan de genomför köpet av en fastighet. När en exploatör får möjlighet att genomföra en detaljplaneprocess före ett fastighetsköp blir fastighetens potential och den ekonomiska risken klarlagda före den slutliga försäljningen.

Läs även: Vad är en detaljplan och vilken funktion har den? och Översiktsplan och detaljplan, vad gäller var?

Fördelar och nackdelar för exploatören

För exploatörer är optionsavtal som regel ekonomiskt fördelaktiga. De viktigaste fördelarna är låg risk, du klarlägger detaljplan och potential innan du förbinder dig att köpa, och du reserverar fastigheten utan full köpförpliktelse. Optionspremien är typiskt en bråkdel av köpeskillingen.

Nackdelen är att optionspremien går förlorad om detaljplanen inte går igenom eller om projektet läggs ned av andra skäl. Dessutom kan långa optionsperioder binda kapital och resurser i detaljplaneprocesser som tar längre tid än väntat.

Fördelar och nackdelar för markägaren

För markägaren är den uppenbara fördelen intäkten från optionspremien, en betalning för att reservera fastigheten utan att den nödvändigtvis säljs. Om detaljplanen går igenom kan fastigheten öka betydligt i värde. Nackdelen är att fastigheten är ”låst” under optionsperioden, den kan inte säljas till andra så länge optionen löper. Och som vi beskriver nedan kan det uppstå en skattemässig fallgrop om avtalet tolkas som en faktisk försäljning.

Skatt och optionsavtal, den viktigaste fallgropen

För exploatörer är det oftast ekonomiskt lönsamt att ingå ett optionsavtal, medan det för markägare kan vara en skattemässig fallgrop. Om optionsavtalet i realiteten innebär att exploatören är skyldig att köpa fastigheten föreligger det inte ett optionsavtal i egentlig mening, utan ett slutligt försäljningsavtal. Det innebär att ett sådant avtal kan utlösa skattskyldighet för markägaren för fastighetsförsäljningen det år avtalet ingås. Detta är ofta en risk som markägarna inte har tagit höjd för.

Om det föreligger ett verkligt optionsavtal och ett försäljningsavtal undertecknas under optionsperioden, till exempel när detaljplaneförhållandena är klarlagda, ska skatt endast betalas för optionsavtalet det år avtalet ingås. Fastighetsförsäljningen beskattas då inte förrän fastigheten har överlåtits fullständigt till exploatören.

Även om säljaren får köpeskillingen vid en senare tidpunkt är vederbörande skattskyldig samma år som avtalet ingås. Detta kan leda till likviditetsproblem för markägaren, eftersom han ofta inte har tillgängliga medel vid den tidpunkten.

Typiskt innehåll i ett optionsavtal

Ett optionsavtal bör som minimum reglera följande punkter:

• Parterna, markägare och exploatör/optionsinnehavare, med fullständig identifiering
• Fastigheten, fastighetsbeteckning (gnr/bnr), adress och eventuell beskrivning av arealen
• Optionsperiod, löptid (typiskt 1–5 år) och eventuell rätt till förlängning
• Optionspremie, belopp, betalningsplan och om premien avräknas mot köpeskillingen
• Köpeskilling vid inlösen, fast pris eller beräkningsmodell
• Villkor för inlösen, till exempel antagen detaljplan
• Hävningsrätt och konsekvenser, vad som händer om optionen inte utnyttjas

Optionsavtal vs. köpeavtal, vad är skillnaden?

Huvudskillnaden är förpliktelsen. Ett köpeavtal är bindande för båda parter, både köpare och säljare är skyldiga att genomföra affären. Ett optionsavtal ger däremot endast köparen en rätt, men inte skyldighet, att köpa. Säljaren är skyldig att sälja om köparen utnyttjar optionen, men köparen kan fritt låta optionen löpa ut. Denna skillnad har avgörande betydelse för den skattemässiga behandlingen, som beskrivs ovan.

Vanliga frågor om optionsavtal

Vad är ett optionsavtal på fastighet?

Ett optionsavtal på fastighet ger en potentiell köpare (typiskt en exploatör) rätt, men inte skyldighet, att köpa en fastighet inom en avtalad tidsperiod. Markägaren får en optionspremie som kompensation för att fastigheten reserveras.

Vad är skillnaden mellan optionsavtal och köpekontrakt?

Ett köpekontrakt förpliktar båda parter att genomföra affären. Ett optionsavtal ger endast köparen en rätt, inte skyldighet, att köpa. Om köparen väljer att inte utnyttja optionen förlorar han endast optionspremien.

Kan ett optionsavtal utlösa skattskyldighet?

Ja. Om optionsavtalet i realiteten innebär att köparen är skyldig att köpa fastigheten kan skattemyndigheterna bedöma det som en vanlig fastighetsförsäljning. Då utlöses skattskyldighet det år avtalet ingås, även om fastigheten inte har överlåtits.

Hur lång är en typisk optionsperiod?

Optionsperioden varierar, men är typiskt 1–5 år. Längden beror på hur komplex detaljplaneprocessen är och på parternas förhandlingar. Många avtal innehåller möjlighet till förlängning.

Vad kostar ett optionsavtal?

Optionspremien avtalas fritt mellan parterna. Den är typiskt ett engångsbelopp eller en periodisk betalning som kompenserar markägaren för att fastigheten reserveras. Premien kan variera från några tiotusentals till flera miljoner norska kronor, beroende på fastighetens värde och potential.

Optionsavtal i Placepoint

I Placepoint kan du snabbt identifiera fastigheter med utvecklingspotential, kontrollera detaljplan och ägarförhållanden, allt du behöver för att bedöma om ett optionsavtal är rätt strategi. Med tillgång till fastighetsdata, fastighetsinformation och marknadsanalys får du ett komplett beslutsunderlag.

Boka en demo och se hur Placepoint kan hjälpa dig med riskbedömning i fastighetstransaktioner.