Kommunplan och detaljplan: vad gäller var?

Kommunplan (kommuneplan) och detaljplan (reguleringsplan) har olika syften och olika detaljeringsgrad. I den här artikeln tittar vi på vad som kännetecknar de två och skillnaderna mellan dem.

Kommunplanen

Kommunplanen är kommunens övergripande styrinstrument. Kommunplanens markanvändningsdel (arealdel) med plankarta och bestämmelser kan vara avgörande för vad du kan utveckla. Här får du insikt i vad en kommunplan består av, vad du bör undersöka och vilka begränsningar du kan stöta på.

Kan jag göra vad jag vill på min tomt? Vilka riktlinjer har kommunen? Kommunens många planer och bestämmelser kan vara avgörande för vad som är möjligt att utveckla på en tomt. Det är lätt att gå vilse bland de olika planerna, och det finns en rad detaljer som är avgörande för utvecklingsmöjligheterna. De två viktigaste planerna du måste förhålla dig till är kommunplanen och, om en sådan finns, detaljplanen.

Varje kommun bestämmer och antar sin egen kommunplan, vanligtvis för 10-20 år åt gången, och den omprövas vart 4:e år.

Kommunplanens markanvändningsdel

I kommunplanens markanvändningsdel lägger kommunen fast ramarna för framtida utveckling och sätter upp konkreta regler/ramar för hur marken inom ett område får användas eller vilken typ av bebyggelse och användningsändamål som kan tillåtas. Kommunplanens markanvändningsdel kan vara avgörande för fastighetsutvecklingen i ett givet område. Markanvändningsdelen används som styrinstrument både för att visa områden där kommunen vill göra en särskild planinsats och för att illustrera områden som är viktiga att förvalta på särskilda sätt. Markanvändningsdelen fastställer med bindande verkan den framtida användningen av de olika områdena, jfr plan- og bygningsloven § 11-6. Den ger underlag för att ta fram mer detaljerade planer för enskilda områden och för att kunna fatta beslut i enskilda ärenden i linje med kommunala mål och nationell markpolitik. Markanvändningsdelen ska innehålla:

• Plankarta
• Planbeskrivning
• Generella bestämmelser

Detaljplan

Detaljplan är ett offentligrättsligt beslut som fattas av kommunfullmäktige och som anger ramarna för hur ett närmare geografiskt avgränsat område inom kommunen får användas och bebyggas. Planen består av en karta med planbestämmelser som anger användning, skydd och utformning av mark och fysisk miljö, jfr plan- og bygningsloven §12-1. Detaljeringsgraden beror på planens syfte och på om det finns behov av ytterligare detaljering för delar av planen när tidpunkten för utbyggnad närmar sig. Genom detaljplanen fastställs hur, och för vilka ändamål, marken inom planen får utnyttjas samt eventuella villkor kopplade till användningen.

Jfr plan- og bygningsloven §4-2 ska alla förslag till planer enligt lagen, när de ställs ut för offentlig granskning, ha en planbeskrivning som beskriver planens syfte, huvudsakliga innehåll och konsekvenser samt planens förhållande till de ramar och riktlinjer som gäller för området.

Detaljplaner/områdesplaner med ytterligare krav på detaljreglering

• Områdesplan (områderegulering)

Ska tas fram av kommunen om kommunplanens markanvändningsplan ställer krav på det, detta gäller som regel större områden som kräver gemensam planering mellan markägarna och offentliga parter för att åstadkomma en hållbar stadsutveckling. Typiskt gäller detta centrumområden, nya lokala centrum och större nya bostadsutvecklingsområden. Områdesplanen lägger fast de yttre ramarna för utvecklingen och ställer ofta ytterligare krav på detaljreglering av enskilda ‘delområden’.

• Detaljreglering (detaljregulering)

Detta är en plan för genomförande av bygg- och anläggningsåtgärder, flerbruk och skydd. Detaljreglering ska användas för att följa upp de yttre ramarna i kommunplanens markanvändningsdel (och i förekommande fall områdesplanen) och gå ner på ‘detalj’nivå för den enskilda tomten/det enskilda byggområdet.

När går kommunplanen före detaljplanen?

Huvudregeln är att detaljplaner har företräde. Varje kommun kan själv bestämma i kommunplanens markanvändningsdel i vilka fall kommunplanen går före, typiskt gäller detta när det uppstår konflikt mellan ”äldre” antagna detaljplaner och kommunplanens markanvändningsdel, då har kommunplanen företräde.

Detaljplaner är mer detaljerade än kommunplanen och ger en mer exakt beskrivning av vad som får byggas, vad som får göras med fastigheten och vad som regleras av lagar inom ett visst område. När en detaljplan har antagits och trätt i kraft är den juridiskt bindande och gäller före kommunplanen, och alla ansökningar om bygglov och andra former av utveckling av området ska vara i linje med detaljplanen.

Kommunplanen ger riktning och ramar för kommunens utveckling på lång sikt, men det är detaljplanerna som ger de detaljerade bestämmelserna för vad som får göras inom ett visst område. Kommunplanen och detaljplanen ska stämma överens med varandra, och kommunen ser till att detaljplaner är i linje med kommunplanen.

Viktiga skillnader mellan kommunplanens markanvändningsdel och detaljplan

• Kommunplanens markanvändningsdel är en övergripande plan, medan detaljplanen är en mer detaljerad plan.
• Kommunplanens markanvändningsdel ger inte grund för expropriation. En detaljplan kan ge grund för expropriation.
• Kommunfullmäktiges beslut om kommunplanens markanvändningsdel kan inte överklagas. Beslut om detaljplan kan överklagas.
• Processen för kommunplanen har mindre omfattande bestämmelser om underrättelse till enskilda än motsvarande process för detaljplan.
• Kommunplanens markanvändningsdel ger inte möjlighet att ställa villkor för utbyggnad och markanvändning i samma utsträckning som detaljplaner med tillhörande bestämmelser.
• Kommunplanen har mindre möjlighet att dela in vissa markanvändningsändamål ytterligare och ger inte möjlighet att kombinera olika huvudändamål.
• En detaljplan kan ge väsentligt mer detaljerade bestämmelser än en kommunplan.