Vad innehåller en kommunplan?

Kommunplanen (kommuneplan) är kommunens övergripande styrinstrument. Kommunplanens markanvändningsdel (arealdel) med plankarta och bestämmelser kan ha avgörande betydelse för vad du kan utveckla. Här får du insikt i vad en kommunplan består av, vad du bör undersöka och vilka begränsningar du kan stöta på.

Kan jag göra vad jag vill på min tomt? Vilka riktlinjer har kommunen? Kommunens många planer och regleringar kan ha avgörande betydelse för vad som är möjligt att utveckla på en tomt. Det är lätt att gå vilse bland de olika planerna, och det finns en rad detaljer som har avgörande betydelse för utvecklingsmöjligheterna. De två viktigaste planerna du måste förhålla dig till är kommunplanen och, om en sådan finns, detaljplan (reguleringsplan). Här går vi på djupet med kommunplanen.

Kommunplanen och kommunplanens markanvändningsdel

Kommunplanen är det övergripande styrdokumentet i varje kommun. Den består av en samhällsdel (samfunnsdel) och en markanvändningsdel. I de flesta kommuner revideras kommunplanen vart fjärde år, ofta i samband med en ny politisk mandatperiod.

• Samhällsdelen är kommunens verktyg för att ange riktningen för samhällsutvecklingen och synliggöra kommunens strategiska val. Här behandlas ofta förhållanden som är centrala för samhällsutvecklingen, som barn och unga, folkhälsa, integration, äldre, näringspolitik osv. Samhällsdelen i kommunplanen ska också synliggöra utmaningar, mål och strategier för kommunen som organisation.
• Markanvändningsdelen ska följa upp samhällsdelen. Den ska visa hur kommunens markanvändning ska bidra till att kommunen når de mål som presenteras i samhällsdelen. Kommunplanens markanvändningsdel kan ha avgörande betydelse för fastighetsutvecklingen i ett givet område. Markanvändningsdelen används som styrinstrument både för att visa områden där kommunen vill göra en särskild planinsats och för att illustrera ytor som är viktiga att förvalta på bestämda sätt. Markanvändningsdelen fastställer med bindande verkan den framtida användningen av de olika ytorna, jfr plan- og bygningsloven (den norska plan- och bygglagen) § 11-6. Den ger underlag för att ta fram mer detaljerade planer för enskilda områden och för att kunna fatta beslut i enskilda ärenden i linje med kommunala mål och nationell markpolitik.

Markanvändningsdelen ska innehålla:

• Plankarta
• Planbeskrivning
• Allmänna bestämmelser

Plankarta

I plankartan hittar du huvuddragen i markanvändningen samt markanvändningsändamål (arealformål) och hänsynszoner (hensynssoner) med tillhörande bestämmelser som fastställs i planen. Ytorna anges med markanvändningsändamål, och hänsynszoner anges där det är ändamålsenligt. Plankartan måste vara entydig. Det ska tydligt framgå av teckenförklaringen och de tillhörande bestämmelserna vilka markanvändningsändamål och hänsynszoner ytorna är avsatta till, och vilka restriktioner och krav som gäller.

Planbeskrivning

Planbeskrivningen ska beskriva kommunplanens syfte, huvudsakliga innehåll och konsekvenser, jfr plan- og bygningsloven § 4-2. Den ska ange vilka överväganden som har lett fram till den föreslagna planen och vilka ramvillkor planen bygger på. Om det planeras för nya områden för exploatering eller väsentligt ändrad markanvändning i befintliga byggområden ska planbeskrivningen innehålla en konsekvensutredning.

Planbestämmelser

Planbestämmelser till kommunplanens markanvändningsdel är ett dokument som beskriver en rad förhållanden som du måste vara uppmärksam på som byggherre. Vissa av dessa förhållanden kan gälla i hela kommunen, medan andra bara gäller för delar av kommunen eller för vissa områden.

Närmare om plankartan

I plankartan hittar du sex olika markanvändningsändamål, och vart och ett av dem kan vid behov ha flera underändamål.

1. Bebyggelse och anläggningar.Underändamål: bostadsbebyggelse, fritidsbebyggelse, centrumändamål, köpcentrum, affärer, bebyggelse för offentlig eller privat service, fritids- och turiständamål, råvaruutvinning, verksamhetsbebyggelse, idrottsanläggningar, andra typer av anläggningar, ytor för utevistelse, begravnings- och urnlundar.

2. Kommunikationsanläggningar och teknisk infrastruktur.Underändamål: väg, bana, flygplats, hamn, huvudnät för cykel, kollektivtrafiknät, kollektivtrafikknutpunkt, parkeringsplatser, stråk för teknisk infrastruktur.

3. Grönstruktur.Underändamål: naturområden, promenadstråk, friområden och parker.

4. Försvaret.Underändamål: olika typer av militära ändamål.

5. Jordbruks-, natur- och friluftsändamål samt renskötsel.Underändamål:a) yta för nödvändiga åtgärder för jordbruk och renskötsel och gårdsanknuten näringsverksamhet baserad på gårdens resursunderlag.b) yta för spridd bostads-, fritids- eller verksamhetsbebyggelse m.m., jfr § 11–11 nr 2.

6. Användning och skydd av hav och vattendrag, med tillhörande strandzon.Underändamål: trafik, farleder, fiske, vattenbruk, dricksvatten, natur- och friluftsområden var för sig eller i kombination.

I områden där markanvändningsplanen bara anger huvudändamål för markanvändningen ska det i nödvändig omfattning ges bestämmelser som klargör villkoren för användning och skydd av ytorna, jfr Plan og bygningsloven §§ 11–9 till 11–11”. Dessa områden ska anges på kartan.

Hänsynszoner

I plankartan anges hänsynszoner. Det är hänsyn och restriktioner som har betydelse för användningen av mark. Dessa kan ha tillhörande riktlinjer och bestämmelser, och flera zoner kan anges för samma yta.

Hänsynszoner har stöd i Plan og bygningsloven § 11-8. “För hänsynszoner ska det i nödvändig omfattning anges vilka bestämmelser och riktlinjer som gäller eller ska gälla med stöd av lagen eller andra lagar för att tillgodose det hänsyn som zonen visar.

Följande hänsynszoner kan fastställas:

a) Säkerhets-, buller- och riskzoner med angivande av riskorsak eller miljörisk. Det kan ges bestämmelser som förbjuder eller ställer villkor för åtgärder och/eller verksamheter, jfr § 1–6, inom zonen.

b) Zon med särskilda krav på infrastruktur med angivande av typ av infrastruktur. Det kan ges bestämmelser om krav på infrastruktur i ett utbyggnadsområde, både som förbud eller påbud med stöd av § 11–9 nr 3 och nr 4.

c) Zon med särskild hänsyn till jordbruk, renskötsel, mineralresurser, friluftsliv, grönstruktur, landskap eller bevarande av naturmiljö eller kulturmiljö, med angivande av intresse. För randzonen till nationalparker och landskapsskyddsområden kan det, samtidigt med fastställande av skyddsföreskrift för ett nytt skyddsområde eller revidering av skyddsföreskrift eller förvaltningsplan för etablerade skyddsområden, fastställas bestämmelser för att förhindra väsentlig försämring av skyddsvärdena i skyddsområdet. Det kan ges riktlinjer om begränsningar av verksamhet och villkor för åtgärder för att tillgodose intresset i zonen. Det kan ges riktlinjer om vilka hänsyn som ska vägas in vid tillämpning av annan lagstiftning i den mån kommunen har tilldelats befogenhet enligt den aktuella lagen.

d) Zon för reservation av mark (båndlegging) i avvaktan på beslut enligt plan- og bygningsloven eller andra lagar, eller som är reserverad med sådan rättslig grund, med angivande av syftet. Reservation i avvaktan på beslut enligt plan- og bygningsloven eller andra lagar är tidsbegränsad till fyra år, men kan efter ansökan till departementet förlängas med fyra år.

e) Zon med krav på gemensam planering för flera fastigheter, däribland med särskilda samarbets- eller ägarformer, samt omvandling och förnyelse. Bestämmelser för denna zon kan fastställa att flera fastigheter i ett område ska bli föremål för gemensam planering och att särskilda genomförandeinstrument ska användas. Det kan också ges bestämmelser med stöd av § 11–9 nr 3.

f) Zon där gällande detaljplan fortfarande ska gälla oförändrad. Vid användning av denna hänsynszon ska kommunen bedöma om detaljplanerna är förenliga med nationella och regionala intressen”.

Hänsynszoner ska visa viktiga hänsyn och intressen och gäller oberoende av vilket markanvändningsändamål som gäller i ett område. Hänsynszoner kan vara knutna till naturgivna eller lagreglerade förhållanden som ger direkta begränsningar för markanvändningen, eller till krav på kvalitet och utformning som anges i bestämmelser till hänsynszonerna. De ligger också till grund för fortsatt ärendehandläggning och detaljplanering, och kan till exempel användas för att visa var det ställs krav på gemensam planering för flera områden. Omfattningen av användningen av hänsynszoner bedöms tillsammans med markanvändningsändamål och bestämmelser. Plan og bygningsloven förutsätter att de ska begränsas till väsentliga förhållanden.

Närmare om planbestämmelser

Som illustreras ovan finns det en rad områden som kan omfattas av olika bestämmelser. Planbestämmelser är ett dokument som du som byggherre bör ha insikt i utöver plankartan. Planbestämmelserna finns oftast lättillgängliga på kommunens webbplats. De har stöd i tre paragrafer i plan og bygningsloven:

• § 11-8 Bestämmelser till hänsynszoner ( som beskrivs ovan)
• § 11-9 Allmänna planbestämmelser till kommunplanens markanvändningsdel
• §§ 11-10 och 11-11 Bestämmelser till de enskilda markanvändningsändamålen i markanvändningsdelen

Allmänna bestämmelser till kommunplanens markanvändningsdel

Oberoende av markanvändningsändamål kan kommunen anta bestämmelser till kommunplanens markanvändningsdel om:

• krav på detaljplan för vissa ytor eller för vissa åtgärder, däribland att det ska finnas en områdesreglering (områderegulering) innan en detaljreglering (detaljregulering) kan antas,
• innehållet i exploateringsavtal (utbyggingsavtaler), jfr § 17-2,
• krav på närmare angivna lösningar för vattenförsörjning, avlopp, avrinning, väg och annan transport i samband med nya bygg- och anläggningsåtgärder, däribland förbud mot eller påbud om sådana lösningar, och krav på den enskilda anläggningen, jfr § 18-1.Det kan också ges bestämmelser om att förbereda för försörjning av vattenburen värme till ny bebyggelse, jfr § 27-5,
• krav på utbyggnadsordning (rekkefølgekrav) för att säkerställa etablering av samhällsservice (det kan till exempel vara skolor), teknisk infrastruktur och grönstruktur innan områden tas i bruk, och tidpunkt för när områden kan tas i bruk för bygg- och anläggningsändamål, däribland ordningsföljden för utbyggnaden,
• byggnadsgränser, byggvolym och funktionskrav, däribland om universell utformning, lek-, ute- och vistelseplatser, skyltar och reklam, parkering, friköp av parkeringsplatser enligt § 28-7 och utnyttjande av bostadsbeståndet enligt § 31-6,
• miljökvalitet, estetik, natur, landskap och grönstruktur, däribland om tillfälliga och flyttbara konstruktioner och anläggningar,
• hänsyn som ska tas till bevarande av befintliga byggnader och annan kulturmiljö,
• förhållanden som ska klarläggas och belysas i fortsatt detaljplanearbete, däribland bestämmelser om miljöuppföljning och miljöövervakning.

De allmänna bestämmelserna kan knytas till hela kommunens yta eller till delområden i den aktuella kommunen. Dessa kan följas upp genom konkreta krav i detaljplaner.

För markanvändningsändamål 1-4 (bebyggelse och anläggningar, kommunikationsanläggningar och teknisk infrastruktur, grönstruktur och försvaret) kan det ges bestämmelser om en rad förhållanden. Enligt § 11-7 i plan og bygningsloven kan det i nödvändig omfattning ges bestämmelser om:

• att mindre utbyggnadsåtgärder inte kräver ytterligare plan om det har getts bestämmelser om byggvolym och utemiljö, och förhållandet till transportnätet och annan lagstiftning har tillgodosetts,
• fysisk utformning av anläggningar,
• vilka ytor som ska vara för offentliga ändamål eller gemensamma ytor,
• lokalisering, användning och strikthetsklasser för utfarter till väg,
• i vilka områden Forsvaret (den norska försvarsmakten) med stöd av § 20-7 själv kan fatta beslut om verksamhet, byggnader och anläggningar.

För markanvändningsändamål nr 5 och 6 (jordbruks-, natur- och friluftsändamål samt renskötsel och användning och skydd av hav och vattendrag, med tillhörande strandzon) kan det enligt § 11-7 i plan og bygningsloven i nödvändig omfattning ges bestämmelser om:

• omfattning, lokalisering och utformning av byggnader och anläggningar för jordbruk och renskötsel som nämns i § 11-7 andra stycket nr 5,
• att spridd bostads-, fritids- eller verksamhetsbebyggelse och annan bebyggelse kan tillåtas genom behandling av enskilda ansökningar eller detaljplan när ändamålet, bebyggelsens omfattning och lokalisering är närmare angivna i markanvändningsplanen,
• användning och skydd av vattenyta, vattenpelare och botten,
• att tillåta nödvändiga byggnader, mindre anläggningar och upplag i 100-metersbältet längs havet med sikte på jordbruk, renskötsel, fiske, fångst, vattenbruk och sjötrafik,
• att det för områden upp till 100 meter längs vattendrag ska vara förbjudet att påbörja särskilt angivna bygg- och anläggningsåtgärder. I sådana områden kan det också ges bestämmelser för att säkra eller bevara kantvegetation och för att säkra allmänhetens tillgång till strandzonen,
• trafik i områden med särskilda skyddshänsyn och till sjöss,
• vilka artgrupper eller arter inom vattenbruk som var för sig eller i kombination kan etableras.

Sex huvudtyper av bestämmelser

• Den första typen av bestämmelser, enligt plan- og bygningsloven § 11-9 nr 1, innebär att det kan ställas krav på detaljplan (områdesreglering och/eller detaljreglering). Detaljplanen ska vara antagen innan närmare angivna bygg- och anläggningsarbeten kan genomföras i områden i markanvändningsdelen där plankravet gäller.
• Den andra huvudtypen av bestämmelser, enligt plan- og bygningsloven §§ 11-9 nr 5, 11-10 och 11-11 nr 1, 2, 3, 4 och 5, gäller byggområden, LNFR-områden (jordbruks-, natur- och friluftsområden samt renskötsel) med spridd bebyggelse och strandzonen längs hav och vattendrag. Dessa omfattar kriterier för lokalisering av bebyggelse och anläggningar, och vad byggnader och ytor får användas till. Sådana bestämmelser kan också användas för att dimensionera omfattning och volym av ny bebyggelse, det vill säga styrning av tomtutnyttjande och antal enheter (antal byggnader och inte antal bostäder). Vidare kan det ställas funktionskrav och krav på utformning av byggnader och anläggningar. Det kan också ställas krav på utemiljölösningar och iordningställande av utemiljöer med mera samtidigt med bebyggelsen.
• Den tredje huvudtypen av bestämmelser, enligt plan- og bygningsloven § 11-9 nr 4, gäller utbyggnadsordning. Planbestämmelser kan antingen samordna ordningsföljden för genomförandet av de enskilda åtgärderna i ett byggområde, eller fastställa tidpunkt eller vilka krav som måste vara uppfyllda för när ett område anses vara byggklart. Utbyggnaden kan i så fall samordnas med att överordnad infrastruktur eller andra nödvändiga samhällstjänster etableras. Sådana bestämmelser kan också knytas till förhållanden utanför planområdet, till exempel så att åtgärder inom området i en kommundelsplan (kommunedelplan) inte kan genomföras förrän överordnad infrastruktur utanför planområdet har etablerats och tagits i drift.
• Den fjärde huvudtypen av bestämmelser, enligt plan- og bygningsloven § 11-11nr 5, 6 och 7, gäller rena byggförbud. Det kan till exempel vara förbud mot att genomföra närmare angivna bygg- och anläggningsåtgärder i 100-metersbältet längs vattendrag.
• Den femte huvudtypen av bestämmelser omfattar utformnings-, miljö- och funktionskrav, jfr plan- og bygningsloven § 11-9 nr 3, 5, 6 och 7 och § 11-10 nr 2. Det kan till exempel gälla krav på tekniska lösningar och anläggningar, byggnadsgränser, funktionskrav på utemiljöer och bebyggelse, krav på miljökvalitet, estetik och hänsyn som ska tas till bevarande av byggnader och kulturmiljö med mera.
• Den sjätte typen av bestämmelser gäller förhållanden som ska följas upp i fortsatt detaljplanearbete, däribland miljöuppföljning och miljöövervakning, jfr § 11-9nr 8.

Allmänna tendenser i kommunens markförvaltning

Norska kommuner står inför relativt skiftande, ofta delvis motstridiga utmaningar. Många kommuner upplever utflyttning, medan vissa upplever begränsad tillgång på mark för att stödja den önskade tillväxten. Ändå finns det några gemensamma utmaningar som de flesta kommuner står inför och som präglar utvecklingen i de flesta kommuner. Det finns ett ökat fokus på att behålla och/eller öka omfattningen av matjord och potentiella livsmedelsproducerande ytor. Följaktligen blir det allt viktigare att kartlägga marktypen i ett givet område, eftersom det ofta är mer krävande än tidigare att utveckla på odlad mark.

Klimatutmaningarna vi står inför leder också till större uppmärksamhet kring högt markutnyttjande i centrumområden och kring kollektivtrafikknutpunkter. En del centralt belägna kommuner vill förtäta och omvandla dessa områden snarare än att ta nya utbyggnadsområden i bruk. Klimatutmaningarna leder också till att vädret förändras, och det finns också en allt större medvetenhet om att bevara den biologiska mångfalden i floran och faunan.

Så kan Placepoint hjälpa dig att upptäcka förhållanden i kommunplanen

I Placepoint hittar du enkelt kommunplan och detaljplan för tomten du undersöker. Därifrån har vi länkat till respektive kommuns webbplats. Olika kommuner har olika lösningar, men oftast är det relativt enkelt att hitta kommunplanen och dess bestämmelser när man väl har gått in på en tomt eller ett område. Vi har också en rad andra kartlager som visar förhållanden som det blir allt viktigare att vara uppmärksam på, kartor som visar marktypen, natur- och kulturområden, kulturminnen, skyddsplaner för vattendrag (verneplan for vassdrag), strandzonen och markagränsen (markagrensen), för att nämna några.