Vad är en detaljplan och vilken funktion har den?

Detaljplan (reguleringsplan) och kommunplan är de viktigaste planerna som lägger betydande ramar för det handlingsutrymme du har som exploatör. I den här artikeln kan du läsa mer om detaljplaner.

Innehållet i kommunplanen och detaljplanen lägger starka ramar för vad du som exploatör kan bygga ut. Den här artikeln handlar om detaljplanen, Kommunplanen har vi skrivit om i en annan artikel.

En detaljplan är ett offentligrättsligt beslut som fattas av kommunfullmäktige och som ger ramarna för hur ett geografiskt avgränsat område inom kommunen får användas och bebyggas. Planen består av:

• Plankarta
• Bestämmelser
• Planbeskrivning

Genom detaljplanen fastställs hur, och för vilka ändamål, ytorna inom planen får utnyttjas samt eventuella villkor kopplade till användningen.

Enligt plan- og bygningsloven §4-2 ska alla förslag till planer enligt lagen ha en planbeskrivning vid offentlig granskning, som beskriver planens syfte, huvudsakliga innehåll och konsekvenser samt planens förhållande till de ramar och riktlinjer som gäller för området.

Genom detaljplanen kan kommunen se till att privat exploatering samordnas med viktiga offentliga och allmänna intressen, gemenskapens intressen och olika enskilda intressen. Detaljplanens funktion är att bidra till att uppfylla de syften som vi på ett mer övergripande plan vill uppnå med offentlig fysisk planering.

En antagen detaljplan är ett politiskt beslut där kommunfullmäktige väger olika hänsyn och intressen mot varandra. En effektiv detaljplaneprocess ska ta fram förslag till planlösningar, involvera dem som berörs på ett relevant sätt och ge ett helhetligt underlag för kommunfullmäktiges beslut i planärendet. Detta gäller oavsett om detaljplanen har tagits fram av kommunen själv eller som ett privat planförslag.

Plankarta

Plankartan ska visa innehåll och rättsverkningar på ett klart och entydigt sätt och med tillräckligt noggrann lägesbestämning anpassad till planens syfte. Planen ska på ett tydligt sätt skilja mellan plandata och grundkarta.

Plankartan ska innehålla plannamn, nationellt arealplan-ID, teckenförklaringar, nordpil, skaltal, skalstock och markering av koordinatnätet. Kartan ska ange vilket horisontellt geodetiskt referenssystem, höjdsystem och vilken kartprojektion som har använts, samt datum och källa för de geodata som har använts i grundkartan. Den ska ange vem som är förslagsställare, vem som har upprättat och eventuellt reviderat kartan och innehålla information om planens behandling. Teckenförklaringen ska skilja mellan symboler som anger rättsverkningar och annan information. Planer för markanvändning som består av flera kartutsnitt ska ha ett system för att skilja och identifiera de olika utsnitten från varandra och visa sambandet mellan dem.

Bestämmelser

§ 12-7 i plan- og bygningsloven ger stöd för att fastställa planbestämmelser till markanvändningsändamål och hänsynszoner i en detaljplan. Bestämmelser ska alltid ha stöd i plan- og bygningsloven.

Bestämmelser som saknar stöd i plan- og bygningsloven är ogiltiga. Ogiltiga bestämmelser kan inte användas som grund för avslag på en ansökan om en åtgärd, eller för att ställa rättsligt bindande villkor för vidare detaljregulering eller för konkreta åtgärder.

Vilket område en planbestämmelse ska gälla för i en detaljplan kan visas på plankartan på två sätt:

• bestämmelsen kan kopplas till ett eller flera markanvändningsändamål i planen
• bestämmelsen kan avgränsas med en hänsynszon

Dessutom kan det ges planbestämmelser som gäller hela planområdet.

Som regel är det kommunen själv som bestämmer vilken framställning som ska användas för att avgränsa ett område där en eller flera bestämmelser ska gälla. Vilket tillvägagångssätt som används ger ingen skillnad i rättsverkan, så länge bestämmelsen tillgodoser det aktuella hänsynet. Förutsättningen för att använda en hänsynszon är att det är tillåtet att fastställa den önskade bestämmelsen för den aktuella hänsynszonen.

Bestämmelsen ska komplettera de markanvändningsändamål och hänsynszoner som visas på plankartan.

I en detaljplan kan det i nödvändig utsträckning ges bestämmelser till markanvändningsändamål och hänsynszoner om följande förhållanden:

• grad av utnyttjande, utformning, inklusive estetiska krav, och användning av ytor, byggnader och anläggningar i planområdet,
• villkor för användning av ytor, byggnader och anläggningar i planområdet, eller förbud mot vissa former av användning, inklusive byggnadsgränser, för att främja eller säkerställa planens syfte, väga intressen mot varandra och tillgodose olika hänsyn i eller med hänsyn till förhållanden utanför planområdet,
• gränsvärden för tillåten förorening och andra krav på miljökvalitet i planområdet, samt åtgärder och krav på ny och pågående verksamhet i eller med hänsyn till förhållanden utanför planområdet för att förebygga eller begränsa föroreningar,
• funktions- och kvalitetskrav på byggnader, anläggningar och utemiljöer, inklusive krav för att säkerställa hänsyn till hälsa, miljö, säkerhet, universell utformning och barns särskilda behov av ytor för lek och utevistelse,
• antalet bostäder i ett område, största och minsta bostadsstorlek samt närmare krav på tillgänglighet och bostadens utformning där det är ändamålsenligt för särskilda behov,
• bestämmelser för att säkerställa skyddsvärden i byggnader, andra kulturminnen och kulturmiljöer, inklusive skydd av fasad, materialval och interiör, samt för att skydda naturtyper och annan värdefull natur,
• trafikreglerande åtgärder och parkeringsbestämmelser för bil- och cykelparkering, inklusive övre och nedre gräns för parkeringstal,
• krav på att förbereda för försörjning med vattenburen värme till ny bebyggelse och att det råder anslutningsplikt enligt § 27-5,
• riktlinjer för särskilda drifts- och skötselåtgärder inom markanvändningsändamålen nr 3, 5 och 6 i § 12-5,
• krav på en särskild ordningsföljd för genomförande av åtgärder enligt planen, och att utbyggnad av ett område inte får ske innan tekniska anläggningar och samhällstjänster som energiförsörjning, transport- och vägnät, sociala tjänster, hälso- och omsorgstjänster, förskolor, friområden, skolor m.m. är tillräckligt etablerade,
• krav på detaljregulering för delar av planområdet eller för vissa typer av åtgärder, och riktlinjer för en sådan plan,
• krav på närmare undersökningar innan planen genomförs, samt undersökningar i syfte att övervaka och klarlägga konsekvenser för miljö, hälsa, säkerhet, tillgänglighet för alla och andra samhällsintressen vid genomförandet av planen och enskilda åtgärder i den,
• krav på fördelning av planskapad nettovärdeökning vid olika gemensamma åtgärder inom en närmare bestämd del av planområdet i enlighet med jordskifteloven § 3-30,
• vilka ytor som ska vara för allmänna ändamål eller gemensamma ytor.

Planbeskrivning

Detaljplaner som har upprättats enligt plan- og bygningsloven från 2008 ska innehålla plankarta, planbestämmelser och planbeskrivning, jfr plan- og bygningsloven §4-2.

Planbeskrivningen ska ingå i kommunens planregister tillsammans med plankarta och planbestämmelser, och den måste vara uppdaterad i förhållande till den planlösning som kommunfullmäktige har antagit. När planförslaget skickas på remiss ska planbeskrivningen ingå. Om planbeskrivningen har brister kan detta utgöra ett handläggningsfel.

Planbeskrivningen ska beskriva planens mål, huvudsakliga innehåll och konsekvenser och anpassas till omfattningen i det enskilda planärendet. Planens bestämmelser kan utvecklas och motiveras närmare i planbeskrivningen. Därför är det viktigt att planbeskrivningen ger en korrekt och god framställning av planförslaget och av hur det förändrar och påverkar planområdet och omgivningen. Det är viktigt att planbeskrivningen lyfter fram alla sidor av planen och ger en korrekt beskrivning av planförslaget för att ge bästa möjliga underlag för medverkan och beslut.

Det är viktigt att planbeskrivningen ger en heltäckande beskrivning av själva planlösningen som ligger till grund för det slutliga planbeslutet, eftersom planbeskrivningen ska vara ett underlag för senare tolkning av den antagna planen. Beskrivningen ska också redovisa de hänsyn som ligger bakom planens grepp och planbestämmelserna, så att den kan fungera som tolkningsunderlag vid ansökan om dispens. Planbeskrivningen måste alltså uppdateras efter remiss och offentlig granskning och den efterföljande planbehandlingen, så att den då beskriver den planlösning som har antagits.

Planbeskrivningen ska bestå av en beskrivning av följande punkter:

• Planens syfte och vilken fastighet och vilket område den gäller för
• Gällande övergripande riktlinjer för planområdet och gällande planstatus, bland annat planens förhållande till andra planer som gäller för området och om planen överensstämmer med överordnade planer
• Planlösningen med eventuella alternativ
• Planens konsekvenser för planområdet och omgivningen, såsom biologisk mångfald, samhällssäkerhet, barn och unga etc.
• Hur planen ska genomföras, inklusive förhållandet till sektorslagar

Huvudprinciper för att säkerställa effektiva detaljplaneprocesser:

• Detaljplanen (åtgärden) bör överensstämma med den markanvändning som har fastställts i kommunplanens arealdel.
• Planuppgiften och planarbetet måste få rätt avgränsning och detaljeringsnivå.
• Förutsättningarna för planarbetet måste klargöras på riktigt och tidigt i planprocessen.
• Planprocessen måste involvera berörda myndigheter, markägare, intresseorganisationer, grannar och andra i ett tidigt skede.
• Det måste tas fram ett sakkunnigt underlag som är relevant för planprocessens olika faser och beslutssteg. Detta gäller vid uppstart och kungörelse av planarbetet, i arbetet med att ta fram planlösningar och nödvändiga utredningar, i planförslaget som skickas på remiss och läggs ut för offentlig granskning, och vid den slutliga behandlingen av planen.
• Detaljplanen måste vara entydig, tydlig och utan inbyggda målkonflikter. Planen måste vara realistisk och underlätta genomförande

Privata detaljreguleringar måste tas fram av sakkunniga i enlighet med plan- og bygningsloven, jfr plan- og bygningsloven §12-3.

Områdesregulering vs. detaljregulering

Områdesregulering ska ge nödvändiga klarlägganden för ett område där kommunen anser att det finns behov av det, medan detaljregulering är en plan för genomförande av bygg- och anläggningsåtgärder, flerbruk och skydd. Detaljregulering ska användas för att följa upp kommunplanens arealdel och en eventuell områdesregulering.

Det finns många likheter mellan dessa, men det finns också viktiga skillnader som hänger samman med plantypens primära syfte och vem som kan besluta att planen ska tas fram.

Valet av plantyp beror på önskad detaljeringsgrad och planens syfte. Om planen ska klarlägga förutsättningarna för ett konkret, avgränsat projekt är detaljregulering väl lämpad. Om planen ska klarlägga markanvändning och viktiga samband i ett större område är områdesregulering väl lämpad.

Detaljregulering är den ”sista” nivån i planhierarkin och den formella kopplingspunkten för privata parter, så de detaljer man vill binda upp i en plan kan senast fastställas här. I en områdesregulering kan det ställas krav på vidare detaljregulering för enskilda områden, medan en detaljregulering inte kan innehålla sådana krav.

Kännetecken och likheter/skillnader mellan de två typerna av detaljplan:

§12-2 Områdesregulering§12-3 DetaljreguleringPrimära förhållandenOmrådesvis klarläggande av markanvändning, skydd och användning. Huvuddrag för infrastruktur och blå/grön struktur. Underlag för exploateringsavtal, t.ex. i samband med omvandling och förtätning.Mer detaljerade klarlägganden för genomförande av exploateringsprojekt, åtgärder och användning/skydd. Underlag för exploateringsavtal.*Vem kan ta fram planen?Kommunen tar fram områdesregulering, men kan överlåta åt andra myndigheter och privata aktörer att ta fram förslag efter avtal och i samarbete med kommunen. Myndigheter med ansvar för större transportanläggningar och teknisk infrastruktur har särskilda regler i pbl. §3-7.Kommunen, byggherrar, privata aktörer, byggherre, organisationer och andra myndigheter har rätt att lägga fram förslag, som kommunen kan godta, ändra eller förkasta.Ändamål och bestämmelserI allt väsentligt samma som för detaljregulering. Kan ställa krav på detaljregulering och gemensam planering.I allt väsentligt samma som för områdesregulering.TidsfristerIngen frist för utläggning på remiss.Minsta frist för remissperioden är 6 veckor och en rekommendation om färdig behandling inom 12+6 veckor efter avslutad remiss, jfr Pbl. §12-10.Kommunfullmäktige ska fatta beslut om områdesreguleringen senast 12 veckor efter att planförslaget har färdigbehandlats, jfr Pbl. §12-12.När planarbetet inleds ska ett uppstartsmöte hållas om det finns en privat förslagsställare. Kommunen kan besluta att planinitiativet ska stoppas. Detta ska göras så tidigt som möjligt i uppstartsfasen, och senast strax efter uppstartsmötet. Förslagsställaren ska underrättas.När planförslaget har tagits emot ska kommunen snarast, eller senast inom 12 veckor eller en annan frist som har avtalats med förslagsställaren, avgöra om förslaget ska läggas fram för offentlig remiss, jfr Pbl. §12-11.Om kommunen inte finner skäl att lägga fram förslaget ska förslagsställaren underrättas per brev inom 3 veckor.Minsta frist för remissperioden är 6 veckor, och det rekommenderas att beslutet bör vara färdigbehandlat inom 12 veckor efter avslutad remiss, jfr Pbl. §12-10.Kommunfullmäktige måste fatta beslut om detaljreguleringen senast 12 veckor efter att planförslaget har färdigbehandlats, jfr Pbl. §12-2.”Varaktighet”*Tills den ersätts av en ny plan, men kommunens möjlighet att genomföra expropriation med stöd av detaljplanen upphör om kommunens beslut om expropriation inte har fattats inom 10 år efter att planen kungjordes, jfr Pbl. §16-2.Om en bygg- och anläggningsåtgärd med stöd i ett privat planförslag enligt pbl. §12-11 inte har påbörjats senast 10 år efter att planen antogs, ska kommunen se till att planen i nödvändig utsträckning är uppdaterad. Detta måste ske innan beslut fattas om bygglovsansökan för nya exploateringsområden enligt planen, jfr Pbl. §12-4.PlanavgiftNejJa

Områdesregulering tas fram av kommunen, och denna reglering styr utvecklingen i ett större område. Detaljregulering kan tas fram av såväl kommunen som privatpersoner, exploatörer, organisationer och andra myndigheter, men då måste man förhålla sig till kommunens överordnade planer.

Detaljregulering är planer för mindre områden, till exempel en enskild tomt eller ett mindre område. Alla förslag till detaljregulering ska visa förslagets konsekvenser, innehålla en bedömning av om förslaget följer upp överordnade planer och lyfta fram vilka intressen som står mot varandra och vilka som har prioriterats. Det är sakkunniga som stadsplanerare och arkitekter som tar fram planförslaget. Plan- og bygningsetaten ger råd till de sakkunniga om vad planförslaget måste innehålla, och ibland lägger de fram egna alternativa förslag.

När en detaljplan ska tas fram måste grannar och andra som berörs av planen underrättas om att planarbetet inleds. Fristen för att lämna synpunkter på planen är som regel tre veckor.

När kommunen har tagit emot ett planförslag ska alla få möjlighet att lämna synpunkter på förslaget. I detta skede består planförslaget av detaljerade beskrivningar, kartor och bestämmelser och andra utredningar, samt en text om hur kommunen bedömer planförslaget. Fristen för att lämna synpunkter är sex veckor, jfr pbl §12-10.

Plan- og bygningsetaten och den/de som har tagit fram planförslaget bedömer hur eventuella yttranden ska påverka planförslaget. Förslagsställaren gör eventuella ändringar och kommunen skickar det slutliga förslaget till kommunfullmäktige för prövning.

Remiss och offentlig granskning

Det finns krav på remiss och offentlig granskning vid behandling av detaljplan, jfr pbl §12-10 första stycket. För privata detaljplaner gäller pbl. §12-11. När kommunen tar emot privata förslag till detaljplan ska den snarast, och senast inom 12 veckor eller annan avtalad frist, besluta om förslaget ska läggas fram genom att skickas på remiss och läggas ut för offentlig granskning. Fristen börjar löpa när förslaget kommer in. Ett planförslag måste uppfylla kraven på detaljplan enligt pbl. §12-1, och detta är därför avgörande för att fristerna ska börja löpa, jfr §12-10.

Om kommunen inte finner skäl att lägga fram det privata förslaget ska förslagsställaren underrättas skriftligen inom tre veckor. Om förslaget överensstämmer med kommunplanens arealdel eller en områdesregulering kan förslagsställaren kräva att kommunfullmäktige prövar avslaget.

Större detaljplaner och planer som strider mot kommunplanen bör övervägas att tas upp i regionalt planforum vid uppstart eller tidigt i planeringsfasen. Ett privat planförslag kan övervägas att tas upp för diskussion i regionalt planforum om kommunen överväger att stoppa planförslaget vid uppstart.

Om det finns krav på konsekvensutredning för planen ska den ingå i planförslaget.

Markanvändningsändamål

För hela planområdet ska markanvändningsändamål anges. Markanvändningsändamålen kan delas in i underändamål och kombineras sinsemellan och med hänsynszoner.I nödvändig utsträckning anges områden för:

• Bebyggelse och anläggningar,inklusive ytor för bostadsbebyggelse, fritidsbebyggelse, fritidsbebyggelse, centrumändamål, köpcentrum, affärer, bebyggelse för offentlig eller privat service, fritids- och turiständamål, råvaruutvinning, verksamhetsbebyggelse, idrottsanläggningar, andra typer av anläggningar, ytor för utevistelse, begravningsplatser och urnlundar
• Transportanläggningar och teknisk infrastrukturinklusive ytor för väg, spår, flygplats, hamn, huvudnät för cykel, kollektivtrafiknät, kollektivtrafikknutpunkter, parkeringsplatser, sträckning för närmare angiven teknisk infrastruktur
• Grönstruktur,inklusive ytor för naturområden, grönstråk, friområden och parker
• Försvaret,inklusive ytor för olika typer av militära ändamål
• Lantbruks-, natur- och friluftsändamål samt rennäring, samlat eller vart för sig,inklusive områden för jordbruk, skogsbruk, rennäring, naturskydd, skydd av jordbruksmark, särskilda landskapshänsyn, skydd av kulturmiljö eller kulturminne, friluftsområden, fäbodområden, och lantbruks-, natur- och friluftsområden där kommunplanens arealdel tillåter spridd bostads-, fritidsbostads- och näringsverksamhet
• Användning och skydd av hav och vattendrag, med tillhörande strandzon,inklusive områden för trafik, farleder, fiske, vattenbruk, dricksvatten, natur- och friluftsområden.

Plan- og bygningsloven §12-5 handlar om markanvändningsändamål i detaljplanen och fastslår att markanvändningsändamål ska anges för hela planområdet. En plankarta kan i teorin bestå av enbart markanvändningsändamål och plangräns, men i de flesta fall är det ändamålsenligt med ytterligare detaljering. Markanvändningsändamålen ska ge den som läser planen en första, gemensam förståelse av vilka funktioner som kan finnas i området, vilken typ av ingrepp som är tillåtna och vilka intressen eller risker som föreligger. Markanvändningsändamål kan delas in i underändamål och kombineras sinsemellan, och med de hänsynszoner och linjer, påskrifter och punktsymboler som man ser behov av. Att enbart använda hänsynszoner eller bestämmelsegränser utan att ange underliggande markanvändningsändamål är inte tillräckligt.

Hänsynszoner

Hänsynszoner från kommunplanens arealdel ska följas upp i detaljplanen som markanvändningsändamål eller hänsynszoner med bestämmelser. Hänsynszoner kan också visas i en detaljplan även om de inte visas i kommunplanen.

Flera av de hänsyn som anges i kommunplanens arealdel eller kommunplanen kan bäst tillgodoses som bestämmelser och markanvändningsändamål i detaljplanen. Detaljplanen ska visa hur hänsynet säkerställs när den slutliga markanvändningen fastställs. Användningen av hänsynszoner bör därför begränsas på detaljplanenivå.

Hänsynszoner kan användas oberoende av markanvändningsändamål. En hänsynszon kan gå tvärs över olika markanvändningsändamål och andra hänsynszoner. Under en hänsynszon ska det enligt plan- og bygningsloven §12-5 finnas ett eller flera markanvändningsändamål.

I detaljplanen avgränsar en hänsynszon ett område där en särskild planbestämmelse med stöd i plan- og bygningsloven §12-7 gäller. Enligt plan- og bygningsloven §11-8 ger hänsynszoner i sig, på detaljplanenivå, inte stöd för att styra markanvändningen utan att de är kopplade till hänsynszonens planbestämmelser.

Uppstartsmöte med kommunen

Vid uppstartsmöten ska parterna ge varandra ömsesidig information, så att initiativtagaren får en överblick över vilka möjligheter och begränsningar plan- og bygningsloven och gällande planer ger för utvecklingen av ett område. Vid uppstartsmötet ska det klargöras om åtgärden är ansökningspliktig och om det finns behov av att söka dispens från gällande regelverk.

Alla frågor som är nödvändiga för att klargöra förutsättningarna för det fortsatta planarbetet och utformningen av det slutliga planförslaget ska behandlas vid uppstartsmötet.

Frågor som ska gås igenom:

• Hur samhällssäkerhet, samarbete och medverkan ska underlättas
• Om planen omfattas av förordningen om konsekvensutredningar och i så fall hur det fortsatta upplägget för arbetet ska se ut fram till dess att en sådan utredning föreligger
• Om utredningar om andra specifika frågor ska genomföras. och om kommunen eller förslagsställaren ska ta fram rapporterna
• Bedöma om en samordnad behandling av plan- och byggärendet enligt pbl §12-15 är ändamålsenlig
• Hur kommunen ska bidra under planarbetet
• Klargöra om det behövs fler dialogmöten senare mellan förslagsställaren och kommunen
• Ta fram en övergripande tidplan som ska gälla för planarbetet
• Klargöra kontaktpersoner hos kommunen och förslagsställaren
• Klargöra om det är aktuellt att stoppa planinitiativet enligt pbl §12-8 andra stycket.

Bygglovsansökan

För att få bygglov måste man först lämna in en bygglovsansökan. Om åtgärden överensstämmer med alla lagar och regler får man bygglov. Det är flera saker som måste göras innan ansökan lämnas in till kommunen. Vad som måste göras, och vad som måste bifogas ansökan, beror på typen av åtgärd. Alla bygglovsansökningar måste som minimum innehålla:

• Beskrivning av den åtgärd som ansökan avser
• Ritningar av åtgärden på en uppdaterad situationsplan i skala
• Detaljerade ritningar av alla sidor av åtgärden (fasad-, plan- och sektionsritningar) i skala
• Dokumentation på att grannarna har underrättats i tillräcklig utsträckning, och eventuella invändningar från grannar
• Beräkningar av alla ytor och utnyttjandegrad
• Beskrivning i förhållande till gällande planer för markanvändning, teknisk forskrift, veiloven, miljöhänsyn, markförhållanden, vatten och avlopp m.m
• Estetisk redogörelse
• Ansvarsblanketter med tillhörande genomförandeplan

Utöver dessa punkter kan kommunen också begära vilken dokumentation som helst som den anser sig behöva för att kunna pröva åtgärden mot regelverket.

Grannemeddelande

Det finns olika sätt att skicka grannemeddelande. Väljer man att skicka digitalt via Altinn hittar man vilka grannar man bör underrätta i den ansökningslösning som används. Skickar man grannemeddelande på papper kan man be kommunen om en översikt över grannarna.

Dessa ska underrättas:

• Grannfastighet, de som gränsar till din fastighet. Fastighet mittemot, som är en fastighet som inte gränsar direkt till din fastighet - men är åtskild av väg, gata, älv eller annan yta.
• Om det finns flera ägare till samma yta måste de underrättas var för sig. Underrättelse ska ske även om grannfastigheten inte är bebyggd, men man behöver inte underrätta hyresgäster eller inneboende.
• Om grannen är en samägd fastighet eller en bostadsrättsförening med en styrelse måste styrelsen underrättas - men man behöver inte underrätta dem som bor i den samägda fastigheten eller bostadsrättsföreningen.
• Kommunen måste underrättas om grannen är en kommunal fastighet.
• Om ansökan gäller rivning måste även de som har panträtt i fastigheten underrättas.
• Om fler berörs av byggplanerna kan kommunen kräva att även de får grannemeddelande.

Innehållet i ett grannemeddelande

• En beskrivning av vad man tänker göra. Beskrivningarna måste vara så tydliga att grannar och de som bor mittemot kan bedöma om de berörs av dina planer.
• Om det berör grannarna eller de som bor mittemot - ska meddelandet innehålla samma dokumentation som bygglovsansökan.
• Kräver åtgärden dispens måste detta anges.
• Det måste anges en frist för när eventuella synpunkter från grannarna ska lämnas. Denna frist måste vara minst två veckor efter att meddelandet har skickats och nödvändig information har lämnats.

Det rekommenderas att fylla i bygglovsansökan och grannemeddelandet samtidigt för att lättare få överblick över vad man måste informera om i grannemeddelandet.

Synpunkter på byggplanerna

Grannarna har möjlighet att lämna synpunkter inom den frist man har satt. Utifrån vilken typ av synpunkt det gäller måste man bedöma om man bör:

• Ändra projektet i enlighet med synpunkterna och underrätta grannarna på nytt
• Lämna in bygglovsansökan som den är, med alla synpunkter och egna kommentarer till varje enskild synpunkt

När ansökan lämnas in måste dokumentation på att grannarna har underrättats bifogas, samt en förklaring av hur man har tagit hänsyn till eventuella synpunkter.

Dispens

Huvudregeln är att utbyggnad ska ske i enlighet med och med stöd av en antagen plan. Kommunen ska bevilja ansökan om bygglov enligt §21-4 första stycket om åtgärden inte strider mot bestämmelser som har meddelats i eller med stöd av plan- og bygningsloven. Åtgärden måste alltså överensstämma med gällande planer för markanvändning och de materiella regler som ges i lagen och tillhörande förordningar.Om man vill ändra eller riva något som strider mot gällande lagar, förordningar eller planbestämmelser måste man söka dispens från gällande regelverk, jfr plan- og bygningsloven §19-1. Dispens kan ges permanent eller tillfälligt, och villkor kan ställas för dispensen, jfr plan- og bygningsloven §19-3 Det är inte möjligt att söka dispens från handläggningsreglerna.

Hur ansöker man?

Ansökan skickas som ett vanligt brev tillsammans med bygglovsansökan. I ansökan måste man motivera varför man söker dispens.

Ansökan måste innehålla information om:

• Vem som är byggherre och sökande
• Fastighetens adress
• Vad projektet omfattar
• Vad du söker dispens från, och hur stor den eventuella avvikelsen är
• Om åtgärden är tillfällig eller permanent
• Underrättelse till grannar om dispensen

Ansökan ska även innehålla situationsplan och ritningar.

När kan du få dispens?

• Hänsynen bakom de bestämmelser man söker dispens från får inte åsidosättas väsentligt, och fördelarna måste vara klart större än nackdelarna. Man kan inte motivera fördelar och nackdelar med personliga förhållanden, som ekonomi och utrymmesbehov.

Detaljplanen i Placepoint

Som den här artikeln visar finns det en rad förhållanden i en detaljplan som är mycket viktiga att känna till. I Placepoint får du enkel tillgång till detaljplaner och kommunplaner, och du kan lätt se planändamålen för båda planerna. Vidare hittar du en länk till kommunens planer för det aktuella område du undersöker. Här är vi beroende av kommunens lösning, men i de allra flesta kommuner hittar du lätt både kommunplanen och detaljplanen med plankarta och gällande bestämmelser.