Hva er en opsjonsavtale?

Opsjon er en rett eller en mulighet til å kjøpe eksempelvis en eiendom eller aksjer. Opsjonsavtale er dermed en avtale som gir rett eller mulighet til å kjøpe det aktuelle kontraktsobjektet. Opsjonsavtalen gir ingen plikt til å kjøpe, og er følgelig ingen bindende kjøpsavtale.

Opsjonsavtaler brukes ofte ved overdragelse av fast eiendom i utbyggingsprosjekter, og fungerer ofte som et alternativ til en kjøpskontrakt. Kjøpsopsjon til en fast eiendom gir en rett, men ikke plikt, til å senere kjøpe en eiendom. Det innebærer at den potensielle kjøperen “reserverer” en eiendom mot betaling over en periode. Salgsprisen for eiendommen har partene ofte avklart i forkant av avtaleinngåelsen.

Utbyggere ønsker ofte å avklare om det er muligheter for omregulering av et tomteområde før de gjennomfører et eventuelt eiendomskjøp. Opsjonsavtaler er derfor en en god løsning for en utbygger til å få muligheten til å kjøpe en eiendom, uten at han påtar seg en stor økonomisk risiko. Grunneieren har gjerne et tomteområde som per i dag er verdiløst, og som det kreves både kunnskap og ressurser for å kunne utvikle. Utbyggerne ønsker gjerne å undersøke om et område som er regulert til næring kan omreguleres til bolig, eller å teste ut om et LNF-område kan reguleres til boligbebyggelse før de gjennomfører kjøp av en eiendom. Når en utbygger får mulighet til å gjennomføre en reguleringsprosses i forkant av et eiendomskjøp, blir eiendommens potensiale og den økonomiske risikoen avklart før endelig salg.

For utbyggere vil det som oftest være økonomisk lønnsomt å inngå en opsjonsavtale, mens for grunneiere kan det være en skattemessig fallgruve. Hvis opsjonsavtalen reelt sett innebærer at utbyggeren er pliktet til å kjøpe eiendommen, foreligger det ikke en opsjonsavtale i egentlig forstand, men en endelig salgsavtale. Det vil si at en aktuell avtaleinngåelse kan utløse skatteplikt for grunneier for eiendomssalget det året avtalen inngås. Dette er ofte en risiko som grunneierne ikke har tatt høyde for.

Hvis det foreligger en reell opsjonsavtale og en salgsavtale signeres i opsjonsperioden, for eksempel når reguleringsforholdene er avklart, så skal det kun betales skatt for opsjonsavtalen det året avtalen inngås. Eiendomssalget blir da ikke beskattet før eiendommen blir overdratt fullstendig til utbygger.

Selv om selger mottar salgssummen på et senere tidspunkt, har vedkommende skatteplikt i samme år som avtalen inngås. Dette kan medføre likviditetsmessige utfordringer for grunneier, da han gjerne ikke har tilgjengelige midler på dette tidspunktet.

‍