En servitutt er en avgrenset rettighet til å bruke en annens eiendom på en bestemt måte, eller til å hindre eieren i å bruke sin egen eiendom på bestemte måter. Veirett over naboens tun, ledningsrett for kommunens fjernvarme, beiterett i utmark, byggeforbud i strandsonen - alt dette er servitutter. Til forskjell fra full eiendomsrett er en servitutt alltid begrenset i innhold, omfang eller varighet, og den følger eiendommen (ikke eieren) ved overdragelse. Servitutter er en av de viktigste typene heftelser på fast eiendom, og er hjemlet i servituttlova fra 1968.

Servitutter deles tradisjonelt i to grupper:

• Positive servitutter gir innehaveren rett til å foreta noe på den belastete eiendommen. Eksempler er veirett, ledningsrett for vann, avløp, strøm eller fjernvarme, beiterett, hugstrett, fiskerett, brønnrett og parkeringsrett.
• Negative servitutter forbyr eieren å foreta bestemte handlinger på sin egen eiendom. Klassiske eksempler er byggeforbud, høydebegrensninger, forbud mot næringsvirksomhet i et boligstrøk, og forbud mot beplantning som hindrer utsikt.

Servitutter kan oppstå på flere måter: ved avtale (som tinglyses i grunnboken), ved hevd (typisk 20 års sammenhengende bruk i god tro etter hevdsloven), ved alders tids bruk, ved ekspropriasjon, eller ved jordskifte. Servitutter som er knyttet til en bestemt person kalles personlige servitutter; servitutter som tilhører en herskende eiendom kalles reelle servitutter (eller heftende rettigheter) og følger den herskende eiendommen ved salg.

For å få rettsvern overfor godtroende tredjemann må en avtaleservitutt tinglyses i grunnboken. Etter tinglysingsloven § 20 tar en tinglyst rett rangen foran samtidige eller yngre uregistrerte rettigheter. § 21 begrenser dette: er erververen kjent med den eldre uregistrerte retten, går den eldre retten foran. Samlet betyr dette at en utinglyst servitutt kan tape rangen mot en godtroende erverver som tinglyser sin rett uten kjennskap til servitutten. Servitutter som er stiftet ved hevd har et særent vern: de står seg uten tinglysing så lenge de er synlige eller på annet vis kjente.

Servituttlova inneholder også regler om endring og avvikling. Etter § 5 kan en servitutt omskipes (endres i plassering, utforming eller innhold) dersom den andre parten sikres en like god ordning. § 7 gir hjemmel for avskiping: en servitutt som klart er til mer skade enn gagn for den heftede eiendommen, kan slettes mot erstatning til rettighetshaveren - typisk en gammel veirett eller bruksrett som har mistet praktisk betydning.

For utviklere og analytikere er servitutter en kritisk del av due diligence. En negativ servitutt som forbyr næringsvirksomhet eller setter høydebegrensning kan stoppe et prosjekt fullstendig, og en positiv servitutt som gir naboen veirett over tomten kan tvinge frem en uønsket plassering av nybygg. Negative servitutter på utviklingstomter er en gjenganger i tvister, og resultatet kan være alt fra prosjektstans til omforhandling med servituttholder mot vederlag.

I Placepoint vises tinglyste servitutter som heftelser i eiendomspanelet, med tinglysingsdato, dagboknummer, type og tekst. Detaljene i selve servituttdokumentet hentes ved bestilling fra Kartverket.

Engelsk: Easement / servitude (registered right burdening real property).

Se også Placepoints dokumentasjon: Servitutt