Placepoint

Köpekontrakt

Köpekontrakt är det bindande köpeavtalet när en fastighet säljs i Sverige. Det är dokumentet som fastställer köpeskilling, tillträdesdag och eventuella villkor, och som säljare och köpare skriver under vid kontraktsmötet, oftast tillsammans med mäklaren.

Reglerna för vad som gör ett fastighetsköp giltigt finns i jordabalken 4 kap. 1 §. Kontraktet måste vara skriftligt, undertecknat av både säljare och köpare, ange vilken fastighet köpet gäller, ange köpeskillingen och innehålla säljarens förklaring om att fastigheten överlåts till köparen. Saknas ett av dessa fem moment är avtalet ogiltigt, inte bara bristfälligt, och en muntlig tilläggsöverenskommelse om samma köp har ingen rättsverkan vid sidan av det skriftliga.

Det svenska systemet använder två dokument där Norge använder ett. Köpekontraktet är det bindande avtalet som ingås först, ofta med handpenning betald samtidigt. Köpebrevet kommer senare, när köparen har betalat hela köpeskillingen, och fungerar som ett kvitto på att betalningen är slutförd. Det är köpebrevet, inte köpekontraktet, som är den fångeshandling köparen bifogar ansökan om lagfart hos Lantmäteriet. Skälet är att köpekontraktet ofta innehåller villkor och uppgifter som parterna inte vill offentliggöra, medan dokument som skickas till Lantmäteriet blir offentligt tillgängliga genom fastighetsregistret.

Kontraktet innehåller ofta ett svävarvillkor, ett uppskjutande villkor som gör köpet beroende av något som ännu inte är klart, oftast att köparen får lånelöfte inom en avtalad tid. Enligt jordabalken 4 kap. 4 § kan ett sådant villkor inte gälla längre än två år från kontraktsdagen. Avtalas en längre tid faller hela köpet, inte bara villkoret. Uppfylls inte villkoret inom tiden går köpet tillbaka: säljaren behåller fastigheten och köparen får tillbaka handpenningen.

Den norska motsvarigheten är kjøpekontrakten i kombination med skjøtet, men jämförelsen bryter samman på en punkt. En norsk kjøpekontrakt är ett privat avtal mellan parterna och tinglyses aldrig, det vill säga registreras aldrig offentligt. Det är skjøtet ensamt som överför hjemmelen och tinglyses i grunnboken, oftast samtidigt med att uppgörelsen sker via mäklarens klientkonto. Sverige använder i stället två dokument efter varandra, där det andra, köpebrevet, både bekräftar slutförd betalning och öppnar för ansökan om lagfart. Norge har ingen motsvarande tvåstegsprocess mellan kontrakt och överföring av hjemmel.

En bostadsrätt säljs inte med köpekontrakt i denna betydelse. Överlåtelsen följer bostadsrättslagen, inte jordabalken, och ger aldrig lagfart, eftersom det är andelen i föreningen som byter ägare, inte en fastighet.

Är en mäklare inblandad är denne skyldig att upprätta och gå igenom kontraktshandlingarna med båda parter vid ett personligt möte, om inte parterna har avtalat något annat. Vid privat försäljning utan mäklare gäller samma formkrav i jordabalken, bara utan denna kvalitetssäkring. Tills vidare kan köpekontraktet inte heller signeras elektroniskt: jordabalken 4 kap. 1 § kräver underskrift på papper, till skillnad från det norska skjøtet, som har kunnat tinglyses elektroniskt för professionella aktörer sedan 2017.

Från Placepoints ordbok: Köpekontrakt

Mer information: jordabalken 4 kap., FMI: Kontraktsskrivning, Lantmäteriet: Ansökan vid köp

Engelska: Purchase contract, the first of two documents in a Swedish property sale (Swedish-specific).

Vanliga frågor vi möter

Vad är ett köpekontrakt?

Köpekontrakt är det bindande köpeavtalet vid försäljning av en svensk fastighet. Det fastställer köpeskilling, tillträde och eventuella villkor, och undertecknas av båda parter vid kontraktsmötet.

Vad är skillnaden mellan köpekontrakt och köpebrev?

Köpekontraktet är det bindande avtalet som ingås först. Köpebrevet utfärdas senare, när hela köpeskillingen är betald, och fungerar som ett kvitto. Det är köpebrevet som bifogas ansökan om lagfart.

Vad måste ett köpekontrakt innehålla för att vara giltigt?

Enligt jordabalken 4 kap. 1 § måste kontraktet vara skriftligt, undertecknat av båda parter, ange fastigheten, ange köpeskillingen och innehålla säljarens förklaring om överlåtelse. Saknas något av detta är avtalet ogiltigt.

Vad är ett svävarvillkor?

Ett svävarvillkor är ett villkor i köpekontraktet som gör köpet beroende av något som ännu inte är klart, oftast lånelöfte. Villkoret kan inte gälla längre än två år enligt jordabalken 4 kap. 4 §.

Är köpekontrakt samma sak som ett norskt skjøte?

Nej. Köpekontraktet liknar mer den norska kjøpekontrakten, ett privat avtal som inte tinglyses. Det svenska dokument som liknar skjøtet och som faktiskt överför ägandet är köpebrevet, och det är detta som ligger till grund för lagfart, medan Norge använder skjøtet för samma ändamål.

Gäller köpekontrakt också vid köp av en bostadsrätt?

Nej. En bostadsrätt överlåts enligt bostadsrättslagen, inte jordabalken, och försäljningen ger aldrig lagfart eftersom det är andelen i föreningen som byter ägare.