Placepoint

Fastighet

En fastighet är den svenska enhet som fast egendom är indelad i: ett stycke jord, avgränsat horisontellt och ibland även vertikalt, registrerat som en egen enhet med en unik fastighetsbeteckning.

Definitionen finns i jordabalken 1 kap. 1 §: "Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter." Med jord menas inte bara själva jordytan, utan även träd och vegetation, vatten, luftrummet ovanför och marken under. En fastighet är inte en byggnad, den är det område byggnaden står på. Byggnader som fastighetens ägare själv har uppfört räknas normalt som fastighetstillbehör, alltså en juridisk del av fastigheten på samma sätt som i det norska systemet, där byggnad följer mark. Undantaget är byggnad på annans mark, till exempel vid tomtefeste (svensk tomträtt eller arrende): där är byggnaden lös egendom, inte fastighetstillbehör, eftersom byggnadens ägare inte äger marken.

Gränserna för en fastighet ändras bara genom fastighetsbildning: avstyckning (en ny fastighet skiljs av), sammanläggning (två fastigheter slås samman), klyvning (en fastighet med flera delägare delas upp efter ägarandel) och fastighetsreglering (mark överförs mellan befintliga fastigheter, den svenska motsvarigheten till arealoverføring). Alla dessa former kräver en lantmäteriförrättning, och resultatet förs in i fastighetsregistret med ny eller ändrad fastighetsbeteckning. En fastighet kan också ha andel i en samfällighet: ett område eller en anläggning (väg, brygga, ledningsnät) som flera fastigheter äger och använder tillsammans, utan att samfälligheten själv är en egen fastighet.

Två reformer har utvidgat vad en fastighet kan vara. Från den 1 januari 2004 (SFS 2003:1281-1284, ändringar i jordabalken och fastighetsbildningslagen, se fastighetsbildning) blev tredimensionell fastighet (3D-fastighet) möjlig: en fastighet avgränsad både horisontellt och vertikalt, oberoende av fastigheterna ovanför och under. Det gör att olika våningsplan i samma byggnadsvolym kan ägas av olika parter, typiskt butiker och bostäder byggda över järnvägsspår, eller garageanläggningar och datahallar under andras fastigheter. Från 2009 kom ägarlägenhet: en 3D-fastighet begränsad till en enda bostadsenhet, som ger en boende direkt äganderätt till sin lägenhet, sökbar lagfart inkluderad, till skillnad från en bostadsrätt, som är ett andelsägande i en förening och inte en fastighet över huvud taget.

För en norsk läsare är fastighet det närmaste man kommer en matrikkelenhet, oftast en grunneiendom. Jämförelsen håller ändå inte hela vägen: Norge har matrikkelen och Grunnboken som två skilda register, ett för de fysiska förhållandena och ett för rättigheterna. Sverige har inget eget matrikkelbegrepp. Allt samlas i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, som är både objektregister och rättighetsregister i ett.

Från Placepoints ordbok: Fastighet

Mer information: Jordabalken (1970:994), Lantmäteriet: Tredimensionell fastighetsindelning, Lantmäteriet: Ägarlägenheter

Engelska: Fastighet is the Swedish real property unit (roughly "real estate parcel"), the basic building block of the Swedish land system (Swedish-specific term, no exact English equivalent).

Vanliga frågor vi möter

Vad är en fastighet?

En fastighet är ett avgränsat stycke jord, registrerat som egen enhet i fastighetsregistret med en unik fastighetsbeteckning. Den är den grundläggande enheten i det svenska fastighetssystemet, definierad i jordabalken 1 kap. 1 §.

Vad är skillnaden mellan en fastighet och en byggnad?

Fastigheten är marken. Byggnaden som står på den räknas normalt som fastighetstillbehör och följer fastigheten automatiskt vid försäljning. Undantaget är byggnad på annans mark, som vid tomträtt, där byggnaden är lös egendom och säljs separat från marken.

Vad är en tredimensionell fastighet?

En 3D-fastighet är avgränsad både horisontellt och vertikalt, inte bara i planet. Ordningen kom 2004 och gör att olika våningsplan i samma byggnadsvolym kan tillhöra olika ägare, till exempel butiker byggda över ett järnvägsspår.

Är en ägarlägenhet detsamma som en norsk eierseksjon?

Nej. En ägarlägenhet är en egen fastighet (en 3D-fastighet begränsad till en bostadsenhet), medan en norsk eierseksjon är en samäganderättsandel i en byggnad, inte en självständig matrikkelenhet. En bostadsrätt ligger närmare den norska borettslagsmodellen, men är inte heller en fastighet.

Vad är den norska motsvarigheten till en fastighet?

Närmast en grunneiendom eller matrikkelenhet. Skillnaden är att Sverige inte har något eget matrikkelbegrepp skilt från rättighetsregistret: båda delarna ligger samlade i fastighetsregistret hos Lantmäteriet.