Placepoint

BTA

BTA är förkortningen för bruttoarea. Det är byggnadens area mätt från yttersidan av ytterväggen på alla mätbara plan, ytterväggarna inkluderade. BTA är det största av de standardiserade areamåtten och det som ger bäst bild av byggnadens fysiska fotavtryck i våningshöjd, till skillnad från BRA som mäter invändigt.

Beräkningen följer Norsk Standard NS 3940, samma standard som reglerar BRA, P-rom och S-rom och resten av de norska areabegreppen. Ett plan eller en rumsdel räknas bara med om den är mätbar: fri höjd minst 1,9 m och bredd minst 0,6 m. Skillnaden mellan BTA och BRA är just ytterväggsarean. En bostad med 30 cm tjocka ytterväggar får typiskt 5-8 % högre BTA än BRA. Skillnaden växer med byggnadens omkrets, så slanka höghus och byggnader med mycket fasad får relativt större skillnad.

För bostäder trängdes BTA undan som standardmått när NS 3940 reviderades 2007/2008 och BRA etablerade sig som det mått mäklare, värderingsmän och prisstatistiken använder. Du möter ändå BTA i tre sammanhang: i äldre prospekt och värderingar från före cirka 2008, i matrikkelen där byggnadens BTA fortfarande registreras som ett av byggnadens nyckeltal, och i kommunala regleringsbestämmelser där utnyttjandegraden ibland anges som %-BTA i stället för %-BRA. Vägledningen för grad av utnyttjande i rundskriv H-2300 beskriver hur både BTA och BRA kan användas som reglerad utnyttjandeform. Valet av mått görs av kommunen i den enskilda planen enligt plan- og bygningsloven § 11-9 och § 12-7.

För näringsfastighet lever BTA tydligare vidare. Kontorsbyggnader, logistikfastighet och handelsbyggnader rapporteras ofta i BTA eftersom det speglar det totala fotavtryck som ägaren ansvarar för: gemensamma areor, schakt, korridorer, trappor, hissar, tekniska rum. Förhållandet mellan BTA och hyresarea i en näringsbyggnad varierar från omkring 1,1 till 1,3 beroende på byggnadens effektivitet. I hyreskontrakt är det vanligt att ange hyresarea eller BRA som uthyrbar yta och visa BTA som referens för gemensam area och bruttofaktor. Bruttofaktorn (BTA delat med hyresarea) är ett av de första nyckeltalen en investerare kontrollerar när kvaliteten på en kontorsbyggnad bedöms.

BTA är också grunden för kommunal fastighetsskatt i många kommuner som beräknar skatten efter schablon, där satsen multipliceras med byggnadens area enligt matrikkelen. Vad som mäts (BTA, BRA eller BOA) står i respektive kommuns beslut om fastighetsskatt och kan variera från år till år. Traditionella areaberäkningar gjorda före 2008 kan därför avvika systematiskt från dagens. Ett kvadratmeterpris från ett prospekt från 1980-talet bör inte jämföras okritiskt med dagens BRA-baserade siffror.

I Placepoint visas byggnadens BTA i byggnadspanelen tillsammans med BRA, antal våningar och byggår. Talet är den bruttoarea som är registrerad för byggnaden i matrikkelen, utan omräkning. Vi beräknar inte BTA utifrån BRA, så om det inte finns någon BTA i matrikkelen är fältet tomt. BTA för en enskild enhet i byggnaden, under Enheter i fastighetspanelen, kommer från våra värderingsdata och inte från matrikkelen. För kontors- och lagerbyggnader använder du denna siffra för att uppskatta bruttofaktorn och jämföra effektivitet fördelat på fastigheter.

I Sverige heter måttet bruttoarea (BTA) och följer svensk standard SS 21054:2020: summan av alla våningsplan mätt till ytterväggens utsida, samma princip som den norska BTA. Skillnaden ligger i hur talet används. Svenska detaljplaner, markanvisningar och Skatteverket räknar ofta med BTA över marknivå, alltså utan källare, medan den norska BTA tar med alla mätbara plan. Skatteverket mäter byggrätten för ett hyreshus i BTA över marknivå när marken värderas, och om ägaren saknar talet beräknas den som 1,25 gånger boarean och 1,20 gånger lokalarean. Svensk BTA följer inte med i de data Placepoint hämtar via Combify, så för svenska fastigheter är boarea och lokalarea de areor vi har.

Så ser det ut i Placepoint

I Placepoint hittar du detta i Byggnadspanel:

BTA i Placepoint

Från Placepoints ordbok: BTA

Mer information: Standard Norge: NS 3940, Regjeringen: Rundskriv H-2300 om grad av utnytting, DiBK: TEK17 § 5-4

Engelska: Gross floor area (BTA, per Norwegian Standard NS 3940).

Vanliga frågor vi möter

Vad är skillnaden mellan BTA och BRA?

BTA mäts från yttersidan av ytterväggen och inkluderar ytterväggsarean. BRA mäts till insidan av ytterväggen och är den invändiga arean. BTA är därför alltid större än BRA för samma byggnad.

Hur stor är skillnaden mellan BTA och BRA i praktiken?

Typiskt 5-8 % för bostäder, beroende på ytterväggens tjocklek. Byggnader med mycket fasad per våningsyta (slanka höghus, byggnader med många vinklar) får relativt större skillnad.

Används BTA fortfarande för bostäder?

Sällan. Efter NS 3940-revisionen 2007/2008 har BRA tagit över som standardmått i prospekt, värderingar och prisstatistik. BTA förekommer i äldre dokument och som en av byggnadens registreringar i matrikkelen.

Varför används BTA mer för näringsfastighet?

BTA speglar hela ägarens ansvar inklusive gemensamma areor, schakt och tekniska rum. Förhållandet mellan BTA och hyresarea (bruttofaktor) är ett centralt nyckeltal för att bedöma effektiviteten i en kontorsbyggnad.

Var mäts BTA i Placepoint?

Byggnadens BTA är ett av nyckelfälten i byggnadspanelen, tillsammans med BRA, byggår och antal våningar. Vi visar talet så som det är registrerat i matrikkelen och beräknar det inte själva.

Har Placepoint BTA för svenska fastigheter?

Nej. Svensk bruttoarea följer inte med i de data vi hämtar via Combify. För svenska fastigheter har vi boarea (BOA) och lokalarea (LOA) från taxeringen hos Skatteverket.