Exploateringsavtal

Exploateringsavtal (utbyggingsavtaler) regleras i plan- og bygningsloven. I den här artikeln får du information om vad ett exploateringsavtal är och vad det innehåller.

Exploateringsavtal fick ett eget kapitel i plan- og bygningsloven 2006, och det var första gången vi fick en lagreglering av detta område.

Lagbestämmelserna kompletteras av särskilda föreskrifter till lagen i det som kallas saksbehandlingsforskriften (SAK). Skälet till att lagreglera detta område, och ta bort möjligheten till full avtalsfrihet, var att sätta ramar för användningen av exploateringsavtal. Dessutom skulle det säkerställa att kommunen framstår som en förutsägbar förhandlingspart. Det ska vara klart och tydligt när sådana avtal är aktuella, vad det kan ingås avtal om och att sådana avtal kan användas för att genomföra kommunala exploateringsavtal.

Lagen ska också förhindra myndighetsmissbruk och att det ingås oskäliga och fördyrande avtal. Dessutom ska lagbestämmelserna bidra till att grannskap, konkurrenter och intresseorganisationer skyddas mot att exploateringsavtal påverkar planutformningen på ett olyckligt sätt och att avtalen bidrar till dålig planering.

Vad är ett exploateringsavtal?

Plan- og bygningsloven §17-1 definierar exploateringsavtal så här:

”Ett avtal mellan kommunen och markägare eller byggherre om exploatering av ett område. Det har sin grund i plandelen i plan- og bygningsloven och gäller genomförandet av en kommunal markanvändningsplan, dvs. kommunplanens markanvändningsdel (kommuneplanens arealdel) eller detaljplan (reguleringsplan).”

Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) - Kapitel 17. Exploateringsavtal

För att ett exploateringsavtal ska omfattas av regelverket i plan- og bygningsloven måste avtalet gälla innehållet i en plan eller genomförandet av en plan. Andra typer av avtal mellan markägare och kommunen omfattas inte nödvändigtvis av reglerna. Avgörande är om avtalet är positivt till genomförandet av en antagen plan. I de allra flesta fall omfattar exploateringsavtal:

• Genomförande av åtgärder i detaljplaner som har föreslagits av privata aktörer (inte kommunen själv)
• Genomförande av krav på genomförandeordning (rekkefølgekrav) i kommunplanens markanvändningsdel, kommundelplan eller detaljplan.

För kommunen är exploateringsavtal en garanti för att exploateringen sker så som den förutsätts i planerna. Den största betydelsen av sådana avtal för byggherren är att de är ett smidigt och överskådligt sätt att genomföra planer på.

Innehållet i ett exploateringsavtal

Plan- og bygningsloven §17-3 anger riktlinjer för vad ett exploateringsavtal kan omfatta, vilket är förhållanden som kommunen har meddelat bestämmelser om i kommunplanens markanvändningsdel eller i detaljplanen.

Avtalen omfattar ofta:

• Reglering av antalet bostäder i ett område, största och minsta bostadsstorlek samt krav på byggnaders utformning där det är lämpligt.
• Reglera om kommunen eller andra ska ha förköpsrätt att köpa en andel av bostäderna till marknadspris.
• Bestämmelser om vem som ska ombesörja eller helt eller delvis bekosta åtgärder som är nödvändiga för att genomföra planbeslut. Eventuella åtgärder måste vara rimliga i förhållande till exploateringens art och omfattning samt kommunens bidrag till genomförandet av planen och förpliktelser enligt avtalet. De kostnader som belastas måste stå i proportion till den belastning som den aktuella exploateringen medför för kommunen.
• Teknisk och grön infrastruktur som följer av skyldigheten att anlägga infrastruktur (opparbeidelsesplikten) i plan- og bygningsloven kapitel 18.