Utbyggingsavtaler

Utbyggingsavtaler fikk et eget kapittel i Plan- og bygningsloven i 2006, det var første gang vi fikk en lovregulering av dette området.

Lovbestemmelsene er komplementert med egne forskrifter til loven i det som heter saksbehandlingsforskriften (SAK). Grunnlaget for å lovregulere dette området, og fjerne muligheten for full avtalefrihet, var for å sette rammer for bruk av utbyggingsavtaler. I tillegg skulle det sikre at kommunen framstår som en forutsigbar forhandlingspart. Det skal være klart og tydelig når slike avtaler er aktuelle, hva det kan inngås avtaler om, og at slike avtaler kan brukes til å gjennomføre kommunale utbyggingsavtaler.

Loven skal også forhindre misbruk av myndighet og at det inngås urimelige og fordyrende avtaler. I tillegg skal lovbestemmelsene bidra til at nabolag, konkurrenter og interesseorganisasjoner beskyttes mot at utbyggingsavtaler påvirker planutformingen på en uheldig måte, og at avtalene bidrar til dårlig planlegging.

Hva er en utbyggingsavtale?

Plan- og bygningsloven §17-1 definerer utbyggingsavtale slik:

“En avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område. Den har sitt grunnlag i plandelen i plan- og bygningsloven og gjelder gjennomføring av kommunal arealplan, dvs. kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan.”

Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) - Kapittel 17. Utbyggingsavtaler  

Skal en utbyggingsavtale omfattes av regelverket i Plan- og bygningsloven, må avtalen gjelde innholdet i en plan eller gjennomføringen av en plan. Andre type avtaler mellom grunneier og kommunen omfattes nødvendigvis ikke av reglene. Avgjørende er det om avtalen er positiv til gjennomføring av en vedtatt plan.

I de aller fleste tilfeller vil utbyggingsavtaler omfatte:

• Gjennomføring av tiltak i reguleringsplaner som er foreslått av private aktører (ikke kommunen selv)
• Gjennomføring av rekkefølgekrav i kommunensplanens arealdel, kommunedelplan eller reguleringsplan.

Utbyggingsavtaler er for kommunen en sikkerhet for at utbyggingen skjer slik som den er forutsatt i planene. Største betydning av slike avtaler for utbyggeren er at det er en smidig og oversiktlig måte å gjennomføre planer på.

Innholdet i en utbyggingsavtale

Plan- og bygningsloven §17-3 legger føringer for hva en utbyggingsavtale kan omfatte, som er forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplanen eller reguleringsplanen.

Avtalene omfatter ofte:

• Regulering av antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig.
• Regulere om kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett til å kjøpe en andel av boligen til markedspris.
• Bestemmelser for hvem som skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Eventuelle tiltak må være rimelig i forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes, må stå i forhold til den belastning og den aktuelle utbygging påfører kommunen.
• Teknisk og grønn infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten i Plan- og bygningsloven kapittel 18.