Placepoint

Totalpris

Totalpris är det verkliga beloppet en köpare måste hantera vid övertagande av en bostad: köpesumman plus omkostnader plus eventuell andel fellesgjeld för borettslag och aksjeleiligheter. Totalpriset kan avvika betydligt från den "prisantydning" (utgångspris) som står högst upp i en bostadsannons, och det är totalpriset som har faktisk betydelse för finansiering, belåningsgrad och framtida månadskostnader.

För en selveier-bostad är räkneexemplet i princip enkelt. Totalpris = köpesumma + omkostnader. Omkostnaderna består i huvudsak av dokumentskatt på 2,5 % av köpesumman, tinglysingsgebyr för skjøte och pantedokument, samt mindre administrationskostnader. Totalt ligger omkostnaderna på 2,8 till 3,0 % av köpesumman. En selveierlägenhet som annonseras för 5 000 000 kronor har därför ett totalpris på drygt 5 140 000 kronor.

För borettslag är strukturen väsentligt annorlunda. Då köper du en andel i ett lag som äger byggnaden. Andelen har ett insatsvärde (det du betalar nu) och en proportionell andel av lagets fellesgjeld (lån som laget har tagit upp för alla andelsägares räkning). Totalpris = insats + andel fellesgjeld + omkostnader. Omkostnaderna är låga eftersom ingen dokumentskatt tas ut, men fellesgjelden kan utgöra en betydande del av totalpriset, särskilt i nybyggda borettslag. En borettslagslägenhet som annonseras för 3 000 000 kronor kan med 2 000 000 kronor i fellesgjeld ha ett totalpris på runt 5 010 000 kronor. Det viktiga är att de månatliga felleskostnadene i borettslagslägenheten täcker både drift och amortering på fellesgjelden, och att fellesgjelden räknas på samma sätt som bolån i bankens bedömning av samlad skuldkvot.

Eiendomsmeglerloven § 6-7 och forskrift om eiendomsmegling ställer krav på att totalpriset ska anges tydligt för köpare, bland annat i säljprospekt och budformulär. Branschen har sedan 2018 standardiserat formatet "Prisantydning x kr | Totalpris y kr" i annonserna, där y är prisantydning + omkostnader. För borettslag tillkommer "Andel fellesgjeld" och "Totalpris inkl. fellesgjeld".

Totalpriset är det underlag bankerna använder när de bedömer belåningsgrad enligt boliglånsforskriften: högst 85 % av marknadsvärdet för primærbolig och 70 % för sekundærbolig (per 2024, kontrollera gällande sats hos Finanstilsynet). För borettslag ingår fellesgjelden i den samlade skulden, så totalpriset är mer än en finansieringsfråga: det är din skuldbelastning.

Vid næringseiendom används "totalpris" mindre formellt. Där talar man om enterprise value, köpesumma + övertagen skuld, köpesumma justerad för skatterabatt vid aktieköp, och andra strukturella inslag. Marknadsvärdet för næringseiendom beräknas typiskt med yield-metoden, och köpesumman kan skilja sig, beroende på hur transaktionen struktureras juridiskt och skattemässigt.

När du jämför bostäder över olika ägarformer ska du alltid jämföra totalpris, inte prisantydning. En selveier för 5 mn kr och ett borettslag för 3 mn kr + 2 mn kr fellesgjeld är finansiellt likvärdiga.

Från Placepoints ordbok: Totalpris

Mer information: Lovdata: Eiendomsmeglerloven § 6-7, Lovdata: Forskrift om eiendomsmegling, Skatteetaten: Dokumentskatt

Engelska: Total purchase price (asking price plus closing costs and any share of common debt).

Vanliga frågor vi möter

Vad är skillnaden mellan prisantydning och totalpris?

Prisantydning är det säljaren vill ha för bostaden. Totalpris är prisantydning plus omkostnader och eventuell andel fellesgjeld. Totalpriset är det verkliga beloppet du som köpare måste hantera vid övertagandet.

Varför ingår fellesgjeld i totalpriset för borettslag?

Andel fellesgjeld är en skuld som andelsägaren svarar för proportionellt. Den ingår i totalpriset eftersom den i praktiken är en del av köpesumman som har flyttats över till ett lån i borettslaget. Bankerna räknar den som skuld för köparen.

Är totalpriset detsamma som det samlade finansieringsbehovet?

Nej. Kravet på eget kapital (vanligen 15 % för primærbolig) beräknas utifrån totalpriset. Resten kan finansieras med bolån. För borettslag räknas fellesgjelden också som skuld i bankens helhetsbedömning.

Hur anges totalpriset i annonsen?

Eiendomsmeglerloven kräver att totalpriset visas tydligt tillsammans med prisantydning. Standardformatet är "Prisantydning x kr | Totalpris y kr" och för borettslag dessutom "Andel fellesgjeld" och "Totalpris inkl. fellesgjeld".

Ändras totalpriset under budgivningen?

Ja. När köpesumman ökar i en budgivning ökar också omkostnaderna (dokumentskatt på 2,5 % av köpesumman beror på köpesumman) och därmed totalpriset. Mäklaren uppdaterar beräkningen löpande i budjournalen.