Vad är direktavkastning?

Yield (direktavkastning) är ett av de mest centrala begreppen inom fastighetsinvesteringar. I fastighetsbranschen använder man begreppet yield för förhållandet mellan intäkt och fastighetsvärde (hyresintäkten delad med fastighetsvärdet). Enkelt förklarat är yield en ögonblicksbild av hyresintäkterna dividerade med fastighetens marknadsvärde.

Yield-begreppet kan delas upp i:

Initial yield (initial direktavkastning): Direktavkastningen vid tidpunkten för köpet av fastigheten. Internationellt används även ”cap rate” här.

*Bruttoyield: *Bruttohyresintäkter/marknadsvärde

*Nettoyield: *Bruttohyresintäkter - direkta fastighetskostnader/marknadsvärdet

Både brutto- och nettoyield kan baseras på såväl kontraktshyra som marknadshyra. Kontrakterade bruttohyresintäkter är det vanligaste, men på marknader där det är stor skillnad mellan marknadshyra och kontraktshyra är marknadshyran ofta det mest relevanta.

När det gäller nettoyield är det inte alltid lika entydigt vad som ingår i ”direkta fastighetskostnader”. Det är vanligt att ta med ordinarie drift- och underhållskostnader - ägarkostnader. Det är mindre vanligt att ta med indirekta kostnader (overhead) så länge de inte följer med fastigheten vid en försäljning.

Det mest använda och konkreta yield-begreppet är nettoyield baserad på kontrakterade hyror. Nettoyield anger vilka kassaflöden fastigheten nu genererar för att täcka räntekostnader och andra kostnader. Detta blir i praktiken direktavkastningen på fastigheten.

Formeln för nettoyield

Formeln för att beräkna nettoyield är att ta fastighetens hyresintäkter minus driftskostnader delat med fastighetsvärdet * 100.

Exempel på beräkning:

När man beräknar yield finns det några viktiga förutsättningar som man bör notera:

• Hänsyn tas inte till skatt
• Intjäningen (hyresintäkten) är evig och förändras inte
• Det förutsätts att fastigheten köps med enbart eget kapital
• Fastighetens riskunderlag är statiskt