Placepoint

Kontantavkastning

Kontantavkastning är det löpande kassaflöde ett fastighetsköp ger, mätt mot det egna kapital som investeraren faktiskt har satt in. Den svarar på en enkel fråga: hur mycket pengar får jag i handen varje år i förhållande till det jag lade på bordet? Talet räknas som kassaflöde efter räntor och amorteringar, delat med insatt eget kapital, och uttrycks i procent. På engelska heter det cash-on-cash return, och det är ett av de mått som investerare tittar på först när de bedömer ett lånefinansierat köp.

Skillnaden mot yield är att yielden ser på fastighetens avkastning oberoende av finansiering, medan kontantavkastningen ser på avkastningen på det egna kapitalet efter att lånet är betalt. En byggnad med 5 % yield kan ge betydligt högre kontantavkastning om den är lånefinansierad till en ränta under yielden, eftersom lånet lyfter avkastningen på det egna kapital som är kvar. Den effekten kallas gearing eller hävstång, och det är hela poängen med att använda lån: en måttlig belåningsgrad kan lyfta en kontantavkastning från 5 % till en bra bit över 10 %. Omvänt faller kontantavkastningen snabbt om räntan stiger över yielden, och den kan bli negativ även om fastigheten i sig går med överskott.

Kontantavkastningen skiljer sig från internräntan (IRR) genom att den bara mäter det löpande kassaflödet, inte värdeförändringen vid en framtida försäljning. Två köp kan ha samma kontantavkastning men mycket olika totalavkastning om det ena väntas stiga kraftigt i värde. Den skiljer sig också från multipeln på eget kapital, som mäter hur många gånger det egna kapitalet har tjänats tillbaka under hela ägarperioden. Kontantavkastning är ögonblicksbilden, de andra är hela resan.

Måttet är mest användbart för investerare som är inriktade på löpande inkomst och vill ha en stabil utbetalning från fastigheten år för år. För dem är kontantavkastningen, tillsammans med räntetäckningsgraden, ett snabbt mått på om köpet faktiskt ger pengar i fickan efter att banken har fått sitt.

Från Placepoints ordbok: Kontantavkastning

Mer information: Eiendom Norge: Markedsrapporter, Store norske leksikon: avkastning

Engelska: Cash-on-cash return.

Vanliga frågor vi möter

Vad är kontantavkastning?

Kontantavkastning är det löpande kassaflödet efter räntor och amorteringar, delat med insatt eget kapital, uttryckt i procent. Den visar hur mycket pengar investeraren får i handen varje år i förhållande till det egna kapital som har satts in.

Vad är skillnaden mellan kontantavkastning och yield?

Yielden mäter fastighetens avkastning oberoende av finansiering. Kontantavkastningen mäter avkastningen på det egna kapitalet efter att lånet är betalt. Lånefinansiering kan lyfta kontantavkastningen en bra bit över yielden, men också sänka den om räntan stiger.

Vad är skillnaden mellan kontantavkastning och IRR?

Kontantavkastningen mäter bara det löpande kassaflödet. Internräntan (IRR) tar även med värdeförändringen vid en framtida försäljning, och mäter därmed totalavkastningen under hela ägarperioden.

Vem är kontantavkastning mest användbar för?

För investerare som är inriktade på löpande inkomst och vill ha en stabil utbetalning år för år. Tillsammans med räntetäckningsgraden ger den en snabb bild av om köpet ger pengar i fickan efter banken.