Placepoint

Bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är den juridiska person som äger byggnaden och ger medlemmarna nyttjanderätt till varsin lägenhet i form av en bostadsrätt. Föreningen är en ekonomisk förening med det enda syftet att upplåta bostadsrätter till sina egna medlemmar, jfr bostadsrättslagen 1 kap. 1 §.

Föreningen regleras av två lagar samtidigt: bostadsrättslagen för förhållandet till medlemmarna, och lagen om ekonomiska föreningar (2018:672) för själva företagsformen. Föreningen ska anmälas för registrering hos Bolagsverket inom sex månader efter bildandet (2 kap. 2 §), och blir en juridisk person, alltså i stånd att ingå avtal och äga fastighet, först vid registreringen (2 kap. 4 §). Innan föreningen kan upplåta lägenheter med bostadsrätt måste den också registrera en ekonomisk plan hos Bolagsverket (3 kap. 1 § bostadsrättslagen), intygad av två godkända intygsgivare som bekräftar att siffrorna är realistiska (3 kap. 2 §). Är upplåtelsen gjord utan registrerad plan är den ogiltig enligt 4 kap. 7 §, och medlemmen har rätt till ersättning.

Skattemässigt skiljer man mellan en äkta och en oäkta förening. Enligt 2 kap. 17 § i inkomstskattelagen är en äkta förening (kallad privatbostadsföretag) en förening där verksamheten "till klart övervägande del" består i att skaffa medlemmarna bostad i egna byggnader. En förening som hyr ut en väsentlig andel lokaler eller lägenheter till utomstående räknas som oäkta. Skillnaden är inte kosmetisk: i en äkta förening betalar medlemmen ingen inkomstskatt för själva boendet, medan en medlem i en oäkta förening beskattas för ett beräknat nyttjandevärde motsvarande marknadshyra, och förlorar möjligheten att skjuta upp vinstskatten vid vidareförsäljning.

Föreningen ska enligt lagen om ekonomiska föreningar ha en styrelse med minst tre ledamöter (7 kap. 1 §), vald av föreningsstämman (7 kap. 6 §), föreningens motsvarighet till generalforsamlingen i ett borettslag. Inom sex månader efter räkenskapsårets slut ska föreningen hålla ordinarie föreningsstämma där årsredovisningen läggs fram (6 kap. 9 §), och en revisor ska ha granskat både årsredovisningen och bokföringen (8 kap. 3 §).

Årsredovisningen är den viktigaste offentliga källan till föreningens ekonomi: den visar samlad skuld, lånestruktur, avsättning till framtida underhåll och hur mycket av intäkterna som kommer från medlemmarnas avgifter jämfört med uthyrning till utomstående. Norsk motsvarighet är borettslaget, som Kartverket för i ett eget Borettsregister skilt från den ordinarie grunnboken. En svensk bostadsrättsförening har inget motsvarande eget register: den registreras som vilken annan ekonomisk förening som helst hos Bolagsverket, och det är just därför årsredovisningen, inte ett offentligt andelsregister, är köparens viktigaste fönster in i föreningens verkliga ekonomi.

Från Placepoints ordbok: Bostadsrättsförening

Mer information: Riksdagen: Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, Riksdagen: Inkomstskattelag (1999:1229), Skatteverket: Ekonomisk förening eller bostadsrättsförening

Engelska: Housing cooperative association (Swedish-specific legal form, a type of ekonomisk förening).

Vanliga frågor vi möter

Vad är en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger en byggnad och ger medlemmarna nyttjanderätt till varsin lägenhet i form av en bostadsrätt.

Var registreras en bostadsrättsförening?

Hos Bolagsverket, som vilken annan ekonomisk förening som helst. Föreningen blir en juridisk person först vid registreringen, och måste också registrera en godkänd ekonomisk plan där innan den kan upplåta lägenheter.

Vad är skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening?

En äkta förening (privatbostadsföretag) skaffar medlemmarna bostad "till klart övervägande del" i egna byggnader. En oäkta förening hyr ut en väsentlig andel till utomstående, och medlemmarna beskattas då för ett beräknat nyttjandevärde och förlorar rätten att skjuta upp vinstskatten vid försäljning.

Vilka sitter i styrelsen, och hur väljs den?

Styrelsen har minst tre ledamöter och väljs av föreningsstämman, föreningens motsvarighet till generalforsamlingen i ett borettslag.

Varför måste jag läsa årsredovisningen innan jag köper en bostadsrätt?

För att en svensk bostadsrättsförening inte förs in i något eget offentligt andelsregister, så som norska borettslag förs in i Borettsregisteret. Årsredovisningen är därför köparens viktigaste källa till föreningens skulder och verkliga ekonomi.

Vad händer om föreningen upplåter en lägenhet utan registrerad ekonomisk plan?

Upplåtelsen är ogiltig enligt bostadsrättslagen 4 kap. 7 §. Medlemmen har rätt till ersättning, och har lägenheten redan tagits i bruk övergår förhållandet i stället till ett vanligt hyresförhållande.