Placepoint

Andrahandsuthyrning

Andrahandsuthyrning är uthyrning av en hyresrätt eller en bostadsrätt vidare till en tredje part, utan att den ursprungliga hyresgästen eller andelsägaren lämnar sitt förhållande till hyresvärden eller föreningen. Den som hyr ut i andra hand står kvar som ansvarig part gentemot hyresvärden eller föreningen under hela förhållandet.

Huvudregeln enligt jordabalken (1970:994) 12 kap 39 § är att andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens samtycke. Använder hyresgästen inte själv bostaden i det som lagen kallar beaktansvärd utsträckning, räknas all uthyrning av hela eller delar av bostaden automatiskt som självständigt brukande, och kräver samtycke eller tillstånd oavsett omfattning.

Nekar hyresvärden samtycke kan hyresgästen söka hyresnämndens tillstånd enligt 40 §. Tillstånd ska ges när tre villkor är uppfyllda samtidigt: hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen, som särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, eller längre utlandsvistelse; hyresvärden saknar sakliga skäl att neka; och hyran, för en bostadslägenhet, inte överstiger det som räknas som skälig enligt 55 § fjärde stycket. Motsvarande krav på samtycke gäller när en bostadsrättshavare vill andrahandsuthyra sin bostadsrätt, men då är det föreningens styrelse, inte en hyresvärd, som ger eller nekar tillstånd, och ett avslag kan också föras vidare till hyresnämnden.

Hyrespriset på själva andrahandsuthyrningen är angivet i siffror i lagen, inte bara en skönsmässig fråga. Enligt 55 § femte stycket ska en hyra som överstiger det hyresgästen själv betalar till hyresvärden aldrig räknas som skälig. Hyresgästen kan lägga på ett tillägg för möbler och utrustning, men bara upp till 15 % av den egna hyran, och ett tillägg för andra nyttigheter, som el eller internet, men bara motsvarande den egna faktiska kostnaden. Gäller uthyrningen bara en del av bostaden, ska tillägget beräknas proportionellt utifrån den del som hyrs ut.

Att ta emot en hyra utöver detta får en direkt konsekvens: enligt 42 § punkt 6 är det en förverkandegrund, alltså en grund för att hyresvärden kan säga upp huvudhyresförhållandet i förtid, om hyresgästen utan giltig ursäkt begär en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket. Själva den olovliga andrahandsuthyrningen, alltså uthyrning utan samtycke eller tillstånd, är en egen förverkandegrund enligt 42 § punkt 3 och 4.

Norsk motsvarighet är framleie under husleieloven, se fremleie: även där krävs samtycke, och hyresvärden kan bara neka på saklig grund. Skillnaden ligger i hur själva hyresnivån upprätthålls. Svensk rätt har en formel med siffersatt hyrestak för andrahandsuthyrning, med en egen sanktion för överpris; norska husleieloven kräver samtycke till framleie, men har ingen motsvarande reglering av vilken hyra andrahandshyresgästen kan avkrävas.

Från Placepoints ordbok: Andrahandsuthyrning

Mer information: Riksdagen: Jordabalken (1970:994), Hyresnämnden

Engelska: Subletting (Swedish law sets a statutory rent ceiling on the sublet, unlike most comparable regimes).

Vanliga frågor vi möter

Behöver jag hyresvärdens samtycke för att andrahandsuthyra?

Ja. Andrahandsuthyrning kräver som huvudregel hyresvärdens samtycke enligt jordabalken 12 kap 39 §. Nekar hyresvärden utan sakliga skäl kan hyresgästen söka hyresnämndens tillstånd i stället.

Vad är beaktansvärda skäl?

Beaktansvärda skäl är skäl som hyresnämnden godtar för att ge tillstånd till andrahandsuthyrning utan hyresvärdens samtycke: särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, eller längre utlandsvistelse.

Hur mycket kan jag ta i hyra när jag andrahandsuthyr?

Hyran kan inte överstiga det du själv betalar till hyresvärden, med ett tillägg för möbler och utrustning på högst 15 %, och ett tillägg för andra nyttigheter begränsat till din egen faktiska kostnad.

Vad händer om jag tar en hyra som är för hög?

Att begära en hyra utöver det som är skäligt är en egen grund för att hyresvärden kan säga upp hela huvudhyresförhållandet i förtid, jämför jordabalken 12 kap 42 § punkt 6.

Gäller samma regler för en bostadsrätt?

I huvudsak ja: en bostadsrättshavare behöver föreningens samtycke, inte en hyresvärds, för att andrahandsuthyra sin bostadsrätt. Ett avslag kan föras vidare till hyresnämnden.

Vad är skillnaden mot norsk fremleie?

Fremleie enligt husleieloven kräver också samtycke, men norsk rätt har ingen formel med siffersatt hyrestak eller egen sanktion för överpris så som svensk rätt har för andrahandsuthyrning.