En samfällighet er noe flere fastigheter eier eller har rett til i fellesskap, ikke som personer, men som eiendommer. Retten følger fastigheten ved salg, uten eget skjøte. Det kan være et areal, en vei, en felles brønn eller et anlegg som varme eller bredbånd.

Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter § 1 definerer samfällighet vidt: mark som flere fastigheter eier sammen, servitutter og andre rettigheter som hører til flere fastigheter, og gemensamhetsanläggninger opprettet etter anläggningslagen (1973:1149). En gemensamhetsanläggning er selve anlegget, for eksempel en internvei, et parkeringsanlegg eller en avløpsledning, opprettet ved lantmäteriförrättning etter anläggningslagen 1 §, forutsatt at anlegget er av vesentlig betydning for de fastigheter som skal delta (5 §).

Forvaltningen kan skje på to måter: delägarförvaltning, der eierne selv styrer i fellesskap uten eget styre, eller föreningsförvaltning, der en samfällighetsförening tar over. Samfällighetsföreningen er, ifølge samfällighetslagen 17 §, en sammenslutning som kan erverve rettigheter og påta seg forpliktelser, det vil si en egen juridisk person, registrert hos Lantmäteriet i samfällighetsföreningsregistret, med eget styre, egne vedtekter og årlig föreningsstämma. Foreningens eneste formål er å forvalte den samfälligheten den er opprettet for (18 §), og for gemensamhetsanläggninger av teknisk karakter, som veier eller ledninger for boligfastigheter, plikter den å avsette midler til en fond for vedlikehold og fornyelse (19 §).

Hver deltakende fastighet får et andelstal, en brøk som avgjør både stemmevekt og hvor stor del av kostnadene eieren skal dekke. Andelstalet fastsettes av Lantmäteriet i selve förrättningsbeslutet og kan siden endres på to måter: ved avtale mellom fastighetseier og styret, registrert mot et gebyr på 8 000 kr per anlegg pluss 1 000 kr per fastighet utover den første (anläggningslagen 43 §), eller, når förrättningen har gitt styret fullmakt til det, ved eget styrevedtak, registrert mot 4 500 kr per anlegg pluss 800 kr per fastighet utover den første (24 a §).

Dette er grunnen til at en svensk boligkjøper så ofte arver et medlemskap uten å ha søkt om det: andelen i samfälligheten er en egenskap ved fastigheten, ikke ved eieren, og følger automatisk med ved overdragelse. Det gjelder også omvendt: selger man fastigheten, følger ikke andelen med selgeren videre til noen ny eiendom, den blir hos den fastigheten den alltid har vært knyttet til.

Loven skiller mellom typer samfällighet etter hva de bygger på: en samfällighet kan følge av selve fastighetsbildningslagen (delt grunn fra en tidligere fastighetsreglering), av anläggningslagen (en gemensamhetsanläggning), eller unntaksvis av eldre rettigheter knyttet til en socken. Samfällighetslagen § 2 gjør det uttrykkelig klart at loven bare gjelder så langt den ikke strider mot annen lovgivning, slik at en samfällighet aldri overstyrer for eksempel detaljplan-bestemmelser for arealet.

Den norske parallellen er realsameie og veilag, som begge bygger på samme idé om at eiendommen, ikke personen, eier andelen. Forskjellen er formaliseringen: en svensk samfällighetsförening er en registrert juridisk person med et andelstal fastsatt av en statlig myndighet i et bindende vedtak, mens et norsk veilag sjelden har tilsvarende registrering eller en myndighetsfastsatt brøk, og et realsameie ofte lever uten noe organisert styre i det hele tatt.

Engelsk: Joint property facility / property association (Swedish-specific: shared ownership or rights that attach to the properties themselves, managed by a registered legal person).

Se også Placepoints dokumentasjon: Samfällighet