Vem äger byggnaden på en tomträtt?

Tomträttshavaren äger byggnaden och tomträtten. Upplåtaren äger själva marken. Byggnaden och tomträtten kan säljas och pantsättas samlat, och tomträtten förs som en egen matrikkelenhet med festenummer.

Kan tomträttshavaren kräva att få köpa tomten?

Ja, vid bostadstomträtt kan tomträttshavaren enligt tomtefesteloven § 32 kräva inlösen när tomträttsavtalet har varat i 30 år eller vid avtalets utgång. Ersättningen beräknas som 25 gånger justerad avgäld eller 40 % av tomtvärdet.

Hur regleras avgälden?

Avgälden regleras enligt avtalet, normalt med konsumentprisindex. Vid förlängning kan upplåtaren kräva en uppjustering kopplad till tomtvärdet enligt tomtefesteloven § 15, men med lagstadgade tak.

Är reglerna lika för bostad och näring?

Nej. Tomtefesteloven ger ett starkt skydd för bostadstomträtt och fritidshus, bland annat rätt till inlösen och förlängning. För näringsverksamhet är parterna mycket friare, lagens skydd är svagare och avtalet styr.

Tomträttshavare

Q: Vad är en tomträttshavare?

Tomträttshavaren är den som hyr en tomträtt av en markägare (upplåtare) för att använda tomten under lång tid, typiskt för att uppföra eller äga en byggnad på den. Förhållandet regleras av tomtefesteloven från 1996.

9 september 2026

Tomträttshavaren (fester) är den som hyr en tomträtt av en markägare (upplåtare, på norska bortfester) för att använda tomten under lång tid, typiskt för att uppföra eller äga en byggnad på den. Tomträttshavaren äger byggnaden, medan upplåtaren behåller äganderätten till själva marken. Förhållandet regleras av ett tomträttsavtal och har stöd i tomtefesteloven (den norska lagen om tomträtt) från 1996.

Tomträtten kan gälla bostad (tomträtt till enfamiljshus eller fritidshus) eller näring. För bostad och fritidshus ger tomtefesteloven tomträttshavaren ett omfattande skydd: rätt till förlängning, en reglerad mekanism för att justera upp avgälden och en lagstadgad rätt till inlösen efter ett visst antal år. För näringsverksamhet är parterna friare att avtala om villkoren, och lagens skydd är svagare. Tomträttshavaren betalar en årlig avgäld som enligt lagen kan regleras med konsumentprisindex eller enligt avtalets innehåll. Vid förlängning kan upplåtaren enligt tomtefesteloven § 15 kräva en uppjustering kopplad till tomtvärdet, men med betydande tak fastställda i lag och praxis.

En tomträtt kan skrivas in som en egen matrikkelenhet med eget bruksnummer (festenummer). Kontraktet registreras i Grunnboken som en belastning på upplåtarens fastighet. Tomträttshavaren får därmed lagfart till själva tomträtten, medan markägaren behåller lagfarten till marken. Byggnaden som uppförs på tomten förs in i matrikkelen under tomträttens matrikkelnummer och ägs av tomträttshavaren. Tomträttshavaren kan pantsätta tomträtten och byggnaden samlat. Panten skrivs in på tomträttens grunnboksblad och rangordnas efter tidpunkten för inskrivningen.

Inlösen är tomträttshavarens rätt att kräva att få överta tomten med äganderätt (fastighet) mot en lagreglerad ersättning. För bostadstomträtt kan tomträttshavaren kräva inlösen när tomträttsavtalet har varat i 30 år, eller när avtalet har löpt ut, jämför tomtefesteloven § 32. Vid inlösen beräknas ersättningen som huvudregel till 25 gånger den justerade årliga avgälden enligt tomtefesteloven § 37, men upplåtaren kan kräva att ersättningen sätts till 40 % av tomtvärdet vid tidpunkten för inlösen om detta är högre. Detta har varit föremål för omfattande rättspraxis (Lindheim-målet och lagändringarna 2015). För fritidshus gäller liknande regler med vissa skillnader. Näringstomträtt har ingen lagstadgad rätt till inlösen, där styr avtalet.

Förlängning är ett alternativ till inlösen. Enligt tomtefesteloven § 33 kan tomträttshavaren vid utgången kräva förlängning på samma villkor som tidigare, men upplåtaren kan kräva en uppjustering av avgälden baserad på tomtvärdet. Förlängningen gäller tills vidare, till dess att tomträttshavaren själv väljer att lösa in eller häva. Med ett inskrivet tomträttskontrakt ärvs tomträtten på vanligt sätt. Tomträtten säljs, köps och pantsätts som vilken rättighet som helst i fast egendom. Om avgälden inte betalas kan upplåtaren enligt avtalet och lagen få rätt att häva tomträtten, men praxis kräver väsentligt avtalsbrott och normalt en rättslig process.

I Placepoint visas tomträttsförhållanden i fastighetspanelen som en egen matrikkelenhet med festenummer, där tomträttshavaren står som lagfaren ägare till tomträtten och byggnaden, och upplåtaren står som lagfaren ägare till marken.