Hva er villaklausuler?

Villaklausuler er en tinglyst heftelse som typisk vil gi et forbud mot at det ikke kan bygges annen eiendom enn villamessig bebyggelse eller lignende (negativ servitutt). Før var slike klausuler svært vanlig. Selv om det ikke er like vanlig at villaklausuler tegnes lenger, hender det i midlertid at klausulene påvirker eldre eiendommer.

Villaklausulene inneholder ofte bestemmelser om byggehøyde, forbud mot skjemmende eller støyende aktiviteter og lignende. Problemene oppstår ofte når utbyggere ønsker å etablere boligblokker eller næringslokaler. Det er da typisk naboeiendommene som påberoper seg villaklausulene og anfører at prosjektet ikke kan gjennomføres da det strider i mot villaklausulen. Villaklusuler kan knyttes til en enkelt eiendom, men i prinsippet gjelder de oftest for hele strøk (strøksservitutter).

Slike klausuler er ofte svært gamle og derfor fremgår de ikke nødvendigvis av den ordinære grunnboken. Det er derfor viktig at utbyggeren kontrollerer den historiske grunnboken. Det kan imidlertid være vanskelig å avklare villaklausuler i gamle grunnbøker på grunn av senere fradelinger.

Gjeldene rettspraksis legger til grunn at villaklausulene som hovedregel har sine rettsvirkninger i behold, selv om de skulle være gamle. Dette vil si at i utgangspunktet vil ikke utbygger kunne bygge i strid med en villaklausul. Dette vil gjelde selv om det er vedtatt en reguleringsplan som åpner for den ønskede bebyggelsen. Dersom man bygger i strid med villaklausul kan det medføre fullt erstatningsansvar.

Spørsmål om et nytt byggeprosjekt vil være i strid med en villaklausul vil avhenge av en konkret tolkning av den aktuelle klausulen, og andre aktuelle omstendigheter.

Det kan søkes om å fjerne villaklausuler etter servituttloven, eller ekspropriert etter plan- og bygningsloven. Dette kan imidlertid ta tid og være kostbart.

‍